バリ島不動産投資：海外投資家が知っておくべきすべて

エリア別の市場平均利回り

ウルワツとビンギン：市場平均の管理費控除後の利回りは 10% から 14% で、崖沿いの海岸の土地が希少であることが主な要因です。チャングーとブラワ：8% から 11% で、市場は成熟し稼働率も読みやすいエリアです。プレレナンとタバナン：新興エリアで、2028 年まで年 8% から 10% の価格上昇が見込まれています。ウブド：7% から 10% で、ウェルネスと長期滞在を中心とする異なる客層です。これらは市場全体の数字であり、次に示す当社プロジェクトの数字と直接比較することはできません。

Bali Estate Group の自社プロジェクトの実績

当社が自ら開発し販売するプロジェクトでは、管理費控除後の利回りは年 15% から 20% です。これは 32% のオールインクルーシブ管理手数料と管理組合費を差し引いた後の水準で、平均すると上記のエリア別の市場データを上回ります。この差は、より精緻な立地選定、Nova Ocean Resort のような大規模プロジェクトの規模の効果、そしてこのフラッグシップにおける国際的な運営会社（MĀUA by Swiss-Belhotel）の起用から生まれています。

Nova Ocean Resort では、さらに一歩進んでいます。このプロジェクトに限り、かつ最初の 2 年間に限り、購入価格の全額に対して契約で定めた 8% の賃料利回りを保証し、これに加えて年およそ 5% の資産価値の上昇を見込んでいます。検証可能な下限と十分な上振れの余地を、同時に確保できます。

これは机上の話ではありません。バリ島ですでに稼働している当社のヴィラプロジェクトでは、実際の月間稼働率は 84% から 95% で、ハイシーズンには 95% に達する月が複数あります。これらの数字こそが、新しいプロジェクトの現実的な予測モデルの土台です。

具体的なプロジェクトにおいて、管理費控除後の利回りが 15% から 20% のどのあたりが現実的かは、お客さまがご決断される前に、プロジェクトごとに書面でお示しします。実際に手元に残る収益は四半期ごとにご報告し、管理費控除後の利回りと税引後の利回りの両方を併記します。

管理費控除後の利回り、税引後の利回り、そして回収期間

当社は一体型の料金体系を採用しています。賃料収入から 32% のオールインクルーシブ管理手数料を差し引きます。この 32% には、運営と日常管理、OTA およびプラットフォーム手数料、水道光熱費、保険、人件費、大規模修繕と定期的なリノベーションが含まれており、別途の管理費やプラットフォーム手数料はかかりません。これに加えて、オーナーは毎月 175 ユーロの管理組合費をお支払いいただきます。

この 32% と管理組合費を差し引いた後の部分を、当社は「管理費控除後の利回り」と呼んでおり、その水準は投資額の 15% から 20% です。この 15% から 20% というレンジは、70% から 80% の稼働率を前提としています。当社の試算シナリオでは、稼働率 70% でおよそ 17%、80% でおよそ 20% となり、稼働率が 90% に達すればシナリオはおよそ 22% まで上がります。ここからさらに、インドネシアの賃料利益に対する 10% の源泉徴収税（当社がお客さまに代わって税務当局に納付します）を差し引いたものが、「税引後の利回り」です。

リースホールドの延長費用はこの 32% には含まれません。スタジオタイプは 5 年ごとに 7,200 ユーロ、スイートおよび 2 ベッドルームは 5 年ごとに 14,400 ユーロで、長期の予測では別項目としてお示しします。投資額は購入価格の 80% にあたり、残りの 20% は賃料収入から無利息でお支払いいただきます。この前提では、トップロケーションのユニットの回収期間はおおむね 5 年から 8 年です。ヨーロッパの成熟市場の多くでは、賃貸住宅の回収期間が 20 年を超えるのが一般的です。