バリ島不動産投資の利回り：現実的な水準とは

エリアごとの内訳

ウルワツとビンギン：費用差し引き後の平均利回りは10%〜14%で、崖沿いの海岸線という希少性がその背景にあります。チャングーとブラワ：8%〜11%で、市場が成熟しており稼働率も安定して見通しやすいエリアです。プレレナンとタバナン：新興エリアで、2028年までの物件価格の上昇率は年8%〜10%と見込まれています。ウブド：7%〜10%で、ウェルネス目的の滞在が中心となるため、ご滞在の日数が長くなります。

当社の数値の根拠

当社は、より的確な立地選定、Nova Ocean Resort のような大規模プロジェクトによる規模のメリット、そしてこの旗艦プロジェクトで国際的な運営会社（MĀUA by Swiss-Belhotel）を選定することに重点を置いています。これにより、平均客室単価（ADR）と稼働率が構造的に高まります。

個別のプロジェクトが12%〜17%のどのあたりに位置するのが現実的かは、お客様がご投資を決断される前に、プロジェクトごとに書面で確定いたします。その後は四半期ごとに、賃料収入が費用差し引き後に実際いくら残ったか、そして資産価値上昇がそこに何を加えたかをご報告いたします。

この説明は目安です。10%の税金は、お客様の個人的な状況や税務上のストラクチャーによって異なります。実際の手取り額は個別に試算いたします。過去の実績は将来の成果を保証するものではありません。

差し引かれる費用

当社は賃料収入に対して32%のオールインクルーシブ管理手数料を申し受けます。この一つの手数料に、運営と日常管理、水道光熱費、保険、人件費、大規模修繕、定期的なリノベーションがすべて含まれます。これ以外に別途の管理費はいただきません。Booking や Airbnb などプラットフォームの予約手数料のみ、上乗せなしの実費で別途明示されます。オーナー様には別途、月額175ユーロの管理組合費をご負担いただきます。この2つを差し引いた後に残る部分を、当社では費用差し引き後の賃料利回りと呼んでおり、ご投資額の9%〜13%にあたります。これにご投資額のおよそ3.4%にあたる年3%の想定資産価値上昇を加えると、ご案内している想定総利回り12%〜17%となります。この幅はシナリオ計算に基づいており、稼働率70%でおよそ13%、80%でおよそ15%、90%でおよそ16%となります。資産価値上昇にあたる部分は毎月お支払いされるものではなく、ご売却時にはじめて現金化されます。

ホスピタリティ売上に対するインドネシアの PB1 税10%は、当社が試算に用いる宿泊料金にすでに反映されているため、重ねて差し引かれることはありません。リースホールドの更新費用は32%には含まれません。アパートメントとGolf View Private Poolは6,000ユーロ（延長ごとに5%増）、スタジオタイプは7,200ユーロ、スイートおよび2ベッドルームは14,400ユーロで、いずれも5年ごと、5年目から50年目までのみです。

2025年時点で、チャングーやウルワツの好立地にある2ベッドルームのヴィラは、年間30,000〜50,000米ドルの賃料収入（費用差し引き前）を生み出すのが一般的です。稼働率70%〜90%の場合、投資回収期間は8〜10年となります。これは資産価値上昇ではなく、費用差し引き後の賃料収入をもとに算出したものです。オランダの賃貸住宅では、通常20〜25年かかります。