バリ島不動産投資の利回り：現実的な水準とは
バリ島の不動産投資の利回りは、オランダでの投資と比べて明確に高い水準にあります。ここでは2つの視点からご説明します。エリアごとの市場平均と、Bali Estate Group が自社プロジェクトで実際に達成している利回りです。
市場平均
エリア別の市場平均利回り
以下の数値は公開されている市場レポートに基づくもので、これらのエリアの高級不動産全体の市場平均を示しています。当社のプロジェクトに固有の数値ではなく、当社の利回りはこの水準を上回ります。
エリアごとの内訳
ウルワツとビンギン：費用差し引き後の平均利回りは10%〜14%で、崖沿いの海岸線という希少性がその背景にあります。チャングーとブラワ：8%〜11%で、市場が成熟しており稼働率も安定して見通しやすいエリアです。プレレナンとタバナン：新興エリアで、2028年までの物件価格の上昇率は年8%〜10%と見込まれています。ウブド：7%〜10%で、ウェルネス目的の滞在が中心となるため、ご滞在の日数が長くなります。
当社のプロジェクト
Bali Estate Group の自社プロジェクトにおける利回り
当社が自ら開発し販売するプロジェクトでは、費用差し引き後の利回りは年15%〜20%となり、上記のエリア別の市場データを平均で上回ります。この利回りは、32%のオールインクルーシブ管理手数料と月額175ユーロの管理組合費を差し引いたうえで、ご投資額に対して算出したものです。
市場平均を上回る理由
この差は、より的確な立地選定、Nova Ocean Resort のような大規模プロジェクトによる規模のメリット、そしてこの旗艦プロジェクトで国際的な運営会社（MĀUA by Swiss-Belhotel）を選定したことによって、平均客室単価（ADR）と稼働率が構造的に高まることから生まれています。
個別のプロジェクトが15%〜20%のどのあたりに位置するのが現実的かは、お客様がご投資を決断される前に、プロジェクトごとに書面で確定いたします。その後は四半期ごとに、費用差し引き後および税引き後に実際にお手元に残る金額をご報告いたします。
費用差し引き後と税引き後
賃料収入から税引き後の利回りまで、そして投資回収期間
差し引かれる費用
当社は賃料収入に対して32%のオールインクルーシブ管理手数料を申し受けます。この一つの手数料に、運営と日常管理、OTA およびプラットフォームへの手数料、水道光熱費、保険、人件費、大規模修繕、定期的なリノベーションがすべて含まれます。これ以外に別途の管理費やプラットフォーム利用料はいただきません。オーナー様には別途、月額175ユーロの管理組合費をご負担いただきます。この2つを差し引いた後に残る部分を、当社では費用差し引き後の利回りと呼んでいます。ご案内している15%〜20%という幅は、70%〜80%の稼働率を前提としています。シナリオ計算では、稼働率70%でおよそ17%、80%でおよそ20%となり、稼働率が90%に達した場合はおよそ22%まで上がります。
そのうえで、賃貸による利益に対してインドネシアの源泉税10%がかかります。この申告と納付は Bali Estate Group がオーナー様に代わって行います。これを差し引いた後の利回りが、税引き後の利回りです。リースホールドの更新費用は32%には含まれません。スタジオタイプは5年ごとに7,200ユーロ、スイートおよび2ベッドルームは5年ごとに14,400ユーロです。
2025年時点で、チャングーやウルワツの好立地にある2ベッドルームのヴィラは、年間30,000〜50,000米ドルの賃料収入（費用差し引き前）を生み出すのが一般的です。稼働率80%〜95%の場合、費用差し引き後および税引き後の基準での投資回収期間は5〜8年となります。オランダの賃貸住宅では、通常20〜25年かかります。
利回り計算
ご自身で利回りを試算する
ユニットを選び、稼働率を動かしながら、費用差し引き後の利回りと税引き後の利回りを切り替えてご確認いただけます。最長40年先までの見通しもご覧いただけます。
費用差引後利回りは、賃貸収入からオールインの管理手数料（32%）と管理組合費を差し引いた金額です。この32%には、運営管理、OTA・プラットフォーム手数料、水道光熱費、保険、人件費、大規模修繕および定期的なリノベーションが含まれます。税引後利回りは、そこからさらに賃貸利益に対するインドネシアの源泉徴収税10%を差し引いた金額で、この税は当社がオーナーに代わって納付します。借地権の延長費用はこの32%には含まれず、長期予測に別項目として記載しています。
本計算は目安です。過去の実績は将来の成果を保証するものではありません。お客様のご状況に合わせた個別のシミュレーションもご用意しております。
Bali Estate Group が選ばれる理由
投資家が当社を選ぶ4つの理由
最長80年のリースホールド（leasehold）
市場の標準が30年であるのに対し、当社は最長80年までの延長オプションを確保しました。現時点で、市場に他に例のない条件です。
開発と販売を一社で
仲介業者は入りません。当社が自ら立地を選定し、法的ストラクチャーを整え、運営会社と直接契約を締結します。
MĀUA by Swiss-Belhotel
数十年の経験を持つ国際的なホテルオペレーターが、当社のフラッグシップである Nova Ocean Resort を運営します。稼働率はより高く、利回りの変動はより小さくなります。
透明性の高い四半期レポート
四半期ごとに、売上、稼働率、税引後利回りをご確認いただけます。空約束ではなく、検証可能な数値をお届けします。
メディア掲載
実際のご体験
投資家の皆さまの声
“私たちが Bali Estate Group を知ったのは、Roy がバリの不動産市場について語っていたポッドキャスト Lotgenoten がきっかけでした。彼は最初から誠実で、知識が豊富で、包み隠さず話す方だという印象を受けました。魅力的な側面だけでなく、用途地域や建材、想定されるリスクについても率直に説明してくれたからです。Pierre との面談では、こちらが尋ねる前にほぼすべての疑問に答えていただき、人としてもすぐに打ち解けることができました。オランダ国内に窓口があり、連絡が早くて直接的である点も大きな利点です。しかも購入後に関わりが途切れることはなく、丁寧に編集された動画付きのニュースレターで工事の進捗を間近に追うことができます。バリでの不動産投資をご検討中の方には、Bali Estate Group を心からおすすめいたします。”
Tamara & Coen投資家“Bali Estate Group にはすぐに惹かれました。Roy と Koen の飾らない実直な姿勢、そして売り込みではなく確かな個性のあるプロジェクトがあったからです。デルフトでの説明会のあと、まず 2 ユニットを購入し、Roy の紹介で申し分のない資金面のサポートも受けられました。現在はさらに 6 ユニットを所有しています。建設現場は整然として管理が行き届いており、現地でのアフターサービスも一級品です。”
“オランダで自宅を売却したあと、その資金で何かを始めたいと考えていました。Danny を通じて出会ったのが Nova Ocean Resort のプロジェクトです。購入したことにも、Bali Estate Group チームの対応にもとても満足しています。これからが楽しみです。”
“私たちは数年前から不動産に投資しており、高い利回りと、休暇を過ごせる美しい国という二つの条件を満たす投資先を探していました。当初はスペインを考えていましたが、現地の許認可の制限から他の国に目を向けることにしました。その過程で出会ったのが Bali Estate Group です。初日から気持ちのよい、密度の濃いやり取りが続きました。こちらは数え切れないほどの質問をしましたが、Bali Estate Group はいつも丁寧に、迅速かつ専門的に対応してくれました。”
“2022 年の初めから、高い利回りを求めて資金を不動産に投じる方法を探していました。ところが、これは思っていた以上に難しい作業でした。いくつもの会社と話をしましたが、どれも今ひとつ決め手に欠けました。そして 2024 年の終わりに Bali Estate Group と出会いました。担当の方は親身に話を聞いてくださり、こちらの希望をすべて叶えたうえで、高い利回りが見込めるバリへの投資を提案してくれました。窓口の担当者はまるで経験豊富な投資家のように、あらゆる場面で力になってくれます。今の進み方にとても満足しており、今後も長くお付き合いしていくつもりです。”
“2025 年初めにチャングーの Nova Oasis Villa を購入した当初は少しもどかしさもありましたが、進むにつれてすべてが目に見えて良くなっていきました。チームは専門的で頼りになり、レポートも分かりやすく充実しています。すでにヴィラに滞在しましたし、今年もまた訪れる予定です。まさに私たちの第二の我が家という感覚です。”
FAQ
よくあるご質問
費用差し引き後の利回りと税引き後の利回りは何が違いますか。
バリ島の一般的なヴィラは、年間どれくらいの収入になりますか。
実際の稼働率はどれくらいですか。
どのような運営コストを見込んでおく必要がありますか。
賃料収入が想定を下回った場合はどうなりますか。
ナレッジベース
バリ島の不動産投資をさらに詳しく
バリ島での不動産投資について、ナレッジベースの記事をさらにご覧いただけます。
ご状況に合わせてご相談ください
無料の初回ご相談をご予約ください。お客様の目標、ご予算、投資期間をうかがったうえで、どのプロジェクトが最も適しているかをご提案いたします。