Avkastning på fastigheter på Bali: vad är realistiskt
En fastighetsinvestering på Bali ger klart högre avkastning än en jämförbar placering i Nederländerna. Vi arbetar på två nivåer: marknadens snitt per område och det som Bali Estate Group uppnår i sina egna projekt.
Marknadssnitt
Genomsnittlig avkastning per område
Siffrorna nedan är breda marknadssnitt för lyxfastigheter i dessa områden, baserade på offentliga marknadsrapporter. De gäller inte specifikt våra projekt och räknas dessutom på fastighetens värde, medan vi räknar på din investering.
Per område
Uluwatu och Bingin: genomsnittlig avkastning efter kostnader på mellan 10 och 14 procent, driven av bristen på tomter direkt vid klippkanten. Canggu och Berawa: mellan 8 och 11 procent på en mogen marknad med förutsägbar beläggning. Pererenan och Tabanan: områden på uppgång med en förväntad prisökning på 8 till 10 procent per år fram till 2028. Ubud: mellan 7 och 10 procent, med en wellnesspublik och längre vistelser.
Våra projekt
Vad Bali Estate Group uppnår i sina egna projekt
I de projekt vi själva utvecklar och säljer ligger den förväntade totalavkastningen på mellan 12 och 17 procent per år: en hyresavkastning efter kostnader på 9 till 13 procent, det som blir kvar efter förvaltningsavgiften på 32 procent, allt inkluderat, och samfällighetsavgiften på 175 euro per månad, plus en värdetillväxt på 3 procent per år. Båda räknas på din investering och vilar därmed på en annan grund än marknadssnitten ovan, som bara omfattar hyresavkastning.
Var vår siffra kommer ifrån
Vi styr på skarpare val av läge, på skalfördelar i större projekt som Nova Ocean Resort och på valet av en internationell operatör (MĀUA by Swiss-Belhotel) i det flaggskeppsprojektet, vilket strukturellt höjer det genomsnittliga rumspriset (ADR) och beläggningen.
Vilken position inom spannet 12 till 17 procent som är realistisk för ett konkret projekt lägger vi fast skriftligt per projekt innan du tackar ja. Därefter rapporterar vi varje kvartal vad hyresintäkterna faktiskt lämnar efter kostnader och vad värdetillväxten bidrar med utöver det.
Denna förklaring är indikativ. Skattesteget på 10 procent beror på din personliga situation och skattemässiga struktur; vi räknar gärna ut vad du faktiskt behåller. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning.
Hyresavkastning och värdetillväxt
Från hyresintäkt till avkastning och återbetalningstid
Vad som dras av
Vi tar ut en enda förvaltningsavgift på 32 procent av hyresintäkterna, allt inkluderat. Avgiften täcker redan: förvaltning och drift, driftkostnader som el och vatten, försäkring, personal, större underhåll och trendrenoveringar. Några extra kostnader för property management tillkommer inte; bokningskostnader från plattformar som Booking eller Airbnb vidarebefordras separat och transparent till självkostnadspris. Till det kommer för ägare en samfällighetsavgift på 175 euro per månad. Det som blir kvar efter dessa två poster kallar vi hyresavkastning efter kostnader: 9 till 13 procent av din investering. Till det kommer den förväntade värdetillväxten på 3 procent per år, vilket motsvarar omkring 3,4 procent av din investering, så att den förväntade totalavkastningen hamnar på 12 till 17 procent. I scenarierna blir det runt 13 procent vid 70 procents beläggning, runt 15 procent vid 80 procent och runt 16 procent vid 90 procents beläggning. Den del som kommer från värdetillväxten betalas inte ut månadsvis; den realiseras först vid försäljning.
Den indonesiska PB1-skatten på 10 procent på hospitality-intäkter är redan avdragen i de dygnspriser vi räknar med och dras därför inte av en gång till. Förlängningen av leasehold ligger utanför de 32 procenten: den kostar 6 000 euro för en lägenhet eller Golf View Private Pool (varje förlängning 5 procent högre), 7 200 euro för en studio och 14 400 euro för en svit eller en lägenhet med två sovrum, vart 5:e år och bara från år 5 till och med år 50.
En välplacerad villa med två sovrum i Canggu eller Uluwatu ger 2025 vanligtvis mellan 30 000 och 50 000 US-dollar i hyresintäkter per år, före avdrag för posterna ovan. Vid en beläggning på 70 till 90 procent ligger återbetalningstiden på mellan 8 och 10 år. Den räknas på hyresintäkterna efter kostnader och inte på värdetillväxten, mot oftast 20 till 25 år för en uthyrd bostad i Nederländerna.
Kalkylator
Räkna ut din avkastning själv
Välj en enhet, variera beläggningen och se hyresavkastningen efter kostnader, inklusive en prognos på upp till 10 år. Den indonesiska PB1-skatten på 10 procent är redan avdragen i dygnspriserna.
Hyresavkastningen är hyresintäkten efter bokningsplattformarnas avgifter (15% av dygnspriset), efter förvaltningsavgiften (32%) och efter avgiften till ägarföreningen om 175 € per månad. Den indonesiska PB1-skatten om 10% på hospitality-omsättning ingår redan i dygnspriserna. Förvaltningsavgiften täcker personal, städning, underhåll, el och vatten samt försäkring. Totalavkastningen lägger till värdetillväxten om 3% per år. Den delen är en värdeökning på papperet och betalas inte ut månadsvis. Förlängningen av leasehold ingår inte i dessa 32% och redovisas som en separat post i flerårsprognosen. Inkomstskatten i ditt eget land står du själv för: Bali Estate Group ger ingen skatterådgivning.
Indikativ beräkning. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Begär gärna en personlig beräkning för din situation.
Varför Bali Estate Group
Fyra skäl till att investerare väljer oss
Leasehold upp till 80 år
Vi har förhandlat fram förlängningsoptioner på upp till 80 år, medan marknadsstandarden är 30 år. Såvitt vi vet unikt på marknaden.
Utvecklare och säljare i ett
Inga mellanhänder. Vi väljer själva läget, utformar den juridiska strukturen och tecknar avtalet med operatören.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internationell hotelloperatör med decenniers erfarenhet, i vårt flaggskeppsprojekt Nova Ocean Resort. Högre beläggning, mindre variation i avkastningen.
Transparent kvartalsrapportering
Varje kvartal får du insyn i intäkter, beläggning och hyresavkastningen efter kostnader. Verifierbara siffror i stället för tomma löften.
Känd från
Erfarenheter
Det här säger våra investerare
“Vi kom först i kontakt med Bali Estate Group genom podden Lotgenoten, där Roy berättade om fastighetsmarknaden på Bali. Han framstod redan från början som pålitlig, kunnig och öppen: han lyfte inte bara fram möjligheterna, utan talade också ärligt om detaljplaner, byggmaterial och tänkbara fallgropar. I samtalet med Pierre besvarades i stort sett alla våra frågor innan vi ens hann ställa dem, och den personliga kemin stämde direkt. Den nederländska kontaktpersonen och de korta kommunikationsvägarna är ett stort plus, och engagemanget tar inte slut när affären är klar: nyhetsbrev med professionellt klippta filmer gör att man kan följa bygget på nära håll. Vi rekommenderar varmt Bali Estate Group till alla som överväger en fastighetsinvestering på Bali.”
Tamara & CoenInvesterare“Bali Estate Group tilltalade mig direkt: den jordnära inställningen hos Roy och Koen, inget säljsnack, utan projekt med verklig karaktär. Efter en informationskväll i Delft köpte jag mina första 2 enheter, med perfekt finansiell vägledning via en kontakt till Roy. Sedan dess har ytterligare 6 enheter tillkommit: på byggarbetsplatsen är det rent och välordnat, och servicen på plats efter köpet håller högsta klass.”
“När jag hade sålt mitt hus i Nederländerna visste jag att jag ville göra något med det frigjorda kapitalet. Via Danny hamnade jag i projektet Nova Ocean Resort. Jag är mycket nöjd med mitt köp och med kommunikationen från teamet på Bali Estate Group, och jag ser fram emot fortsättningen.”
“Vi har investerat i fastigheter i flera år och sökte en hög avkastning i kombination med ett vackert land att semestra i. Från början ville vi göra det i Spanien, men på grund av tillståndsbegränsningarna där vände vi oss till andra länder. Under sökandet kom vi i kontakt med Bali Estate Group. Från första dagen var kontakten trevlig och intensiv. Vi hade mer än tusen frågor, och Bali Estate Group hjälpte oss alltid noggrant, snabbt och professionellt.”
“I början av 2022 var jag redan i gång med att placera mina pengar i fastigheter med en hög avkastning. Den uppgiften var dock större än jag hade trott. Jag kom i kontakt med flera aktörer, men det blev alltid bara nästan rätt. Tills jag i slutet av 2024 kom i kontakt med Bali Estate Group. Jag fick god rådgivning, de kunde uppfylla alla mina önskemål och rekommenderade en investering på Bali med hög avkastning. Min kontaktperson stöttar mig i allt som en riktig professionell investerare. Jag är mycket nöjd med hur allt går och kommer med säkerhet att fortsätta göra affärer framöver.”
“Köpet av Nova Oasis Villa i Canggu i början av 2025 gick först lite trögt, men längs vägen blev allt märkbart bättre. Teamet är professionellt och kunnigt, och rapporterna är överskådliga och fullständiga. Vi har nu bott i villan själva och åker dit igen i år; det känns verkligen som vårt andra hem.”
FAQ
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan hyresavkastning efter kostnader och totalavkastning?
Hur mycket ger en typisk villa på Bali per år?
Hur hög är beläggningen i praktiken?
Vilka driftkostnader ska jag räkna med?
Vad händer om hyresintäkterna blir lägre än väntat?
Kunskapsbank
Läs mer om att investera på Bali
Fler artiklar från vår kunskapsbank om att investera på Bali.
Hur maximerar du en fastighetsinvestering på Bali?
Från läge och operatör till underhåll och beläggningsgrad: faktorerna som gör att du varaktigt maximerar avkastningen på din fastighetsinvestering på Bali.
Läs artikelnHög avkastning på Bali?
Vilken avkastning är realistisk på fastigheter på Bali? Vi visar vad som dras från hyresintäkterna och vilket intervall som är nåbart i öns bästa lägen.
Läs artikelnAvkastning efter kostnader på Bali: ett räkneexempel
Från hyresintäkt till avkastning: en ärlig kalkyl där alla kostnader ingår. Så räknar du ut vad en enhet på Bali faktiskt ger efter kostnader och vad värdetillväxten bidrar med utöver det.
Läs artikeln
Låt oss prata om din situation
Boka ett förutsättningslöst introduktionssamtal. Vi går igenom dina mål, ditt kapital och din placeringshorisont, och vilket projekt som passar bäst.