En slagkraftig avkastningssiffra låter imponerande, men som investerare vill du veta vad som blir kvar på sista raden. I den här artikeln går vi igenom hela kostnadstrappan, från hyresintäkt till hyresavkastning efter kostnader och totalavkastning inklusive värdetillväxt.
Börja med hyresintäkten
En välplacerad villa med två sovrum i Canggu eller Uluwatu ger på marknaden 2025 typiskt mellan 30.000 och 50.000 US-dollar i hyresintäkter per år. Vid en marknadsmässig beläggningsgrad på 70 till 90 procent är det en solid utgångspunkt. Men hyresintäkter är inte avkastning: det som räknas är vad som blir kvar efter kostnaderna, och det beror helt på hur fastigheten sköts.
Vad som dras av
Om du ordnar allt själv växer kostnaderna: fastighetsförvaltning, plattformsprovisioner för OTA-kanaler som Airbnb eller Booking, underhåll, driftkostnader, försäkring och den lokala banjar-avgiften. I våra egna projekt fungerar det annorlunda. Bali Estate Group tar ut en enda förvaltningsavgift på 32 procent av hyresintäkten, allt inkluderat, som täcker förvaltning och drift, driftkostnader, försäkring, personal, större underhåll och renovering till aktuell trendnivå. Några ytterligare kostnader för fastighetsförvaltning tillkommer inte; bokningskostnader från plattformar som Booking eller Airbnb vidarebefordras separat och transparent till självkostnadspris. Utöver avgiften betalar du en avgift till ägarföreningen på 175 € per månad.
Vad som blir kvar
Efter avgiften på 32 procent och avgiften till ägarföreningen ligger hyresavkastningen efter kostnader i våra projekt på mellan 9 och 13 procent av din investering, beroende på beläggningsgraden. Tillsammans med den förväntade värdetillväxten på 3 procent per år ger det en förväntad totalavkastning på 12 till 17 procent. Den indonesiska PB1-skatten på 10 procent på hospitality-intäkter är redan avdragen i de dygnspriser vi räknar med och dras därför inte av en gång till. En kostnadspost ligger utanför avgiften: förlängningen av leasehold, med 6.000 € för en lägenhet eller Golf View Private Pool (varje förlängning 5 procent högre), 7.200 € för en studio och 14.400 € för en svit eller en lägenhet med två sovrum, vart 5:e år och endast från år 5 till och med år 50. Återbetalningstiden ligger mellan 8 och 10 år, räknad på hyresintäkterna och inte på värdetillväxten, mot oftast mer än 20 år för en uthyrd bostad i Nederländerna.
Så gör vi det transparent
Innan du binder dig fastställer vi skriftligt, per projekt, var inom vårt intervall på 12 till 17 procent avkastningen väntas hamna. Därefter rapporterar vi varje kvartal vad hyresintäkterna faktiskt lämnar efter kostnader och vad värdetillväxten bidrar med utöver det. Inga överraskningar, utan kontrollerbara siffror. För din personliga skattesituation bör du alltid anlita en rådgivare.
