Investera på Bali: allt du behöver veta som internationell investerare
Aktuella siffror, regelverk, en överblick över regionerna och vad Bali Estate Group tar hand om åt dig som utvecklare och säljare. Baserat på offentliga marknadsdata och vår dagliga verksamhet på plats.
Utländska ankomster till Bali 2025
+9,7% jämfört med 2024
Förväntad totalavkastning, BEG-projekt
Beläggning i topplägen
Leasehold, unikt på marknaden
Marknadskontext
Varför Bali är ett seriöst investeringsmål 2026
Tre krafter gör Bali mer attraktivt i dag än för fem år sedan: en ihållande tillväxt i turismen, en bredare spridning av ursprungsmarknader och ett ekonomiskt klimat som blivit mer förutsägbart för investerare.
Turismsiffrorna fortsätter att växa
Under 2025 registrerade Bali omkring 6,95 miljoner direkta utländska ankomster, en tillväxt på 9,72 procent jämfört med 2024. Under årets fem första månader låg tillväxten till och med på 13,65 procent. För 2026 räknar den indonesiska statistikmyndigheten med att gränsen på 7 miljoner passeras.
Australien är fortfarande den största ursprungsmarknaden, följt av Indien, Kina, Sydkorea och flera europeiska länder. För dig som hyr ut betyder det en hög beläggning i lyxboenden i topplägen, i praktiken 70 till 90 procent per år.
Ännu viktigare: efterfrågan växer snabbare än utbudet. Medan antalet turister har stigit från 2,8 miljoner 2011 till knappt 7 miljoner 2025 och rör sig mot 10 miljoner 2030, har antalet hotellrum vuxit betydligt långsammare, från omkring 35.000 till cirka 62.500. Efterfrågan växer därmed ungefär dubbelt så snabbt som utbudet, vilket strukturellt stöder både beläggning och rumspriser i topplägen.
Attraktionskraften bekräftas också utifrån: på Tripadvisor har resenärer utsett Bali till resmål nummer 1 i världen, nummer 1 i Asien och smekmånadsmål nummer 1. Ett kvitto på den ihållande internationella efterfrågan som du drar direkt nytta av när du hyr ut.
Brett spridda ursprungsmarknader sänker risken
En viktig anledning till att Bali är mer robust som investering än många andra resmål är att besökarna fördelar sig över dussintals länder. Ingen enskild ursprungsmarknad står för mer än 25 procent av den totala volymen. När Kina i stort sett föll bort mellan 2020 och 2022 fångade Europa, Australien och Indien snabbt upp tappet. För en långsiktig investerare är det en värdefull egenskap.
Stabil ekonomi, förutsägbar demografi
Med 280 miljoner invånare är Indonesien Asiens fjärde största ekonomi och har i flera år vuxit med omkring 5 procent per år. De flesta internationella transaktionerna på Bali sker i US-dollar eller euro, så du märker föga av den mer rörliga rupiahn. Den asiatiska medelklassen väntas fyrdubblas till 2030, och det inom räckhåll för Bali.
Hospitality blir allt viktigare
Inom Balimarknaden förskjuts efterfrågan mot hospitality. Utbudet av fristående villor är stort och konkurrensen ökar; utan service och upplevelse blir uthyrningen svårare. Hotell, små lyxresorter och serviced residences visar däremot de starkaste siffrorna: högre dygnspriser, högre beläggning och en växande efterfrågan på service och upplevelse.
Att investera handlar därför sedan länge inte bara om att köpa en fastighet, utan också om service, förvaltning, design och varumärke. Det är precis vad våra projekt bygger på: ett resort som Nova Ocean Resort kombinerar fastigheten med en professionell femstjärnig drift, vilket strukturellt stöder beläggning och dygnspriser.
Avkastning
Vad du tjänar på fastigheter på Bali
En investering på Bali ger klart högre avkastning än de flesta etablerade europeiska marknader. Vi arbetar med två nivåer: marknadsgenomsnittet för lyxfastigheter i de relevanta regionerna och den avkastning som Bali Estate Group når i sina egna projekt.
Garanterad hyresavkastning Nova Ocean Resort, första två åren
Förväntad årlig värdeökning
Förväntad totalavkastning
Marknadsgenomsnittlig avkastning per region
Uluwatu och Bingin: marknadsgenomsnittlig avkastning efter kostnader på mellan 10 och 14 procent, driven av bristen på cliff-front-tomter. Canggu och Berawa: mellan 8 och 11 procent, en mogen marknad med förutsägbar beläggning. Pererenan och Tabanan: framväxande områden med en förväntad prisökning på 8 till 10 procent per år fram till 2028. Ubud: mellan 7 och 10 procent, med en annan målgrupp av wellness och längre vistelser. Det är siffror för hela marknaden och de går inte att jämföra rakt av med siffrorna för våra egna projekt längre ned.
Vad Bali Estate Group når i sina egna projekt
I de projekt vi utvecklar och säljer själva väntar vi oss en totalavkastning på mellan 12 och 17 procent per år, räknat på din investering: en hyresavkastning efter kostnader på 9 till 13 procent plus en värdetillväxt på 3 procent per år, vilket motsvarar omkring 3,4 procent av din investering. Den siffran vilar på en annan grund än marknadssnitten ovan, som bara omfattar hyresavkastning, gäller hela marknaden och räknas på fastighetens värde. Vi styr på skarpare val av läge, skalfördelar i större projekt som Nova Ocean Resort och valet av en internationell operatör (MĀUA by Swiss-Belhotel) i detta flaggskeppsprojekt.
I Nova Ocean Resort går vi ett steg längre: en avtalsmässigt garanterad hyresavkastning på 8 procent under de två första åren, kompletterad med en förväntad årlig värdeökning på 3 procent och en engångsökning på 10 procent vid färdigställandet. Så kombinerar du en kontrollerbar lägstanivå med en seriös uppsida.
Och det är ingen teori: våra befintliga villaprojekt på Bali når i praktiken en månadsbeläggning på i regel 70 till 90 procent, med de högsta månaderna under högsäsong. De siffrorna är grunden när vi räknar realistiskt på nya projekt.
Vårt intervall på 12 till 17 procent sträcker sig från omkring 13 procent vid 70 procents beläggning till omkring 15 procent vid 80 procent och omkring 16 procent vid 90 procents beläggning. Vilken position inom intervallet som är realistisk för ett visst projekt lägger vi fast skriftligt, innan du binder dig. Varje kvartal redovisar vi vad hyresintäkterna faktiskt lämnar efter kostnader och vad värdetillväxten bidrar med utöver det.
Totalavkastning, hyresavkastning efter kostnader och återbetalningstid
Vi arbetar med en all-in-förvaltningsavgift på 32 procent av hyresintäkterna. I den ingår förvaltning och drift, provisioner till OTA:er och plattformar, driftkostnader, försäkring, personal, större underhåll och renoveringar på trendnivå. Några extra kostnader för fastighetsförvaltning tillkommer alltså inte; bokningskostnader från plattformar som Booking eller Airbnb vidarebefordras separat och transparent till självkostnadspris. Utöver det betalar du en avgift till ägarföreningen på 175 € per månad.
Det som återstår efter dessa 32 procent och avgiften till ägarföreningen kallar vi hyresavkastning efter kostnader: 9 till 13 procent av din investering. Tillsammans med den förväntade värdetillväxten på 3 procent per år ger det en förväntad totalavkastning på 12 till 17 procent. I våra scenarier är det omkring 13 procent vid 70 procents beläggning, omkring 15 procent vid 80 procent och omkring 16 procent vid 90 procents beläggning. Den indonesiska PB1-skatten på 10 procent på hospitality-intäkter är redan avdragen i de dygnspriser vi räknar med och dras därför inte av en gång till.
Förlängningen av leaseholdet ingår inte i dessa 32 procent: 6.000 € för en lägenhet eller Golf View Private Pool (varje förlängning 5 procent högre), 7.200 € för en studio och 14.400 € för en svit eller en lägenhet med två sovrum, vart femte år och bara från år 5 till och med år 50. Den posten redovisar vi separat i långtidsprognosen. Din investering utgör 80 procent av köpeskillingen; de återstående 20 procenten betalar du räntefritt ur hyresintäkterna. På den grunden ligger återbetalningstiden för en välvald enhet i ett toppläge på mellan 8 och 10 år. Den räknas på hyresintäkterna efter kostnader och inte på värdetillväxten, mot oftast mer än 20 år för en uthyrd bostad på etablerade europeiska marknader.
Ägandeform
Hur du som utländsk investerare kan äga fastigheter
Indonesisk rätt tillåter inte fullt äganderättsligt ägande för utländska medborgare, men det finns tre legitima upplägg, vart och ett med sina egna kännetecken.
Leasehold (Hak Sewa)
Den vanligaste formen för utländska investerare. Du hyr rätten att använda mark och byggnad under en avtalad löptid. Marknadsstandarden är 25 till 30 år med förlängningsoption; enligt den nya regleringen (PP 28/2025) finns ingen lagstadgad maxtid längre. Snabbt, okomplicerat och utan krav på uppehållstillstånd.
Där konkurrenterna i regel stannar vid marknadsstandarden på 30 år har vi för våra projekt förhandlat fram förlängningsoptioner på upp till 80 års leasehold. Det är unikt på marknaden när denna text skrivs och ökar både din avkastningshorisont och möjligheten att sälja din position vidare.
Hak Pakai och PT PMA
Hak Pakai är en registrerad nyttjanderätt för bostadsändamål med en löptid på upp till 80 år, men förutsätter ett giltigt indonesiskt uppehållstillstånd och ett minsta värde på fastigheten. PT PMA är ett utländskt investeringsbolag som kan äga fastigheter med HGB-titel för kommersiella ändamål, med en högre lägsta investering och årlig rapporteringsplikt.
En investeringsvilla för uthyrning utan önskan att bo där: leasehold är nästan alltid rätt val. Två eller fler projekt eller kommersiella fastigheter: då blir PT PMA intressant. Vill du vistas längre perioder: då är Hak Pakai ett alternativ. Vi guidar dig genom alla tre vägarna och ger råd utifrån din situation.
Transparens
Riskerna och hur vi hanterar dem
Varje investering har sina risker. Vi sätter ord på dem öppet, tillsammans med hur Bali Estate Group aktivt begränsar dem.
Drift, regelverk och natur
Operativ risk: kvaliteten på din operatör avgör din beläggning, därför arbetar vi i Nova Ocean Resort med MĀUA by Swiss-Belhotel och i våra villaprojekt med vår egen operativa organisation på Bali. Regulatorisk risk: lagstiftningen kring utländskt ägande har varit stabil sedan 2020 och luckrades upp ytterligare 2025. Naturrisk: all nybyggnation uppförs jordbävningssäkert, och försäkringen ordnar vi som standard.
Avkastningskalkylator
Räkna ut din avkastning själv
Välj en enhet, ändra beläggningen och se hyresavkastningen efter kostnader samt prognosen över upp till 10 år. Den indonesiska PB1-skatten på 10 procent är redan avdragen i dygnspriserna.
Hyresavkastningen är hyresintäkten efter bokningsplattformarnas avgifter (15% av dygnspriset), efter förvaltningsavgiften (32%) och efter avgiften till ägarföreningen om 175 € per månad. Den indonesiska PB1-skatten om 10% på hospitality-omsättning ingår redan i dygnspriserna. Förvaltningsavgiften täcker personal, städning, underhåll, el och vatten samt försäkring. Totalavkastningen lägger till värdetillväxten om 3% per år. Den delen är en värdeökning på papperet och betalas inte ut månadsvis. Förlängningen av leasehold ingår inte i dessa 32% och redovisas som en separat post i flerårsprognosen. Inkomstskatten i ditt eget land står du själv för: Bali Estate Group ger ingen skatterådgivning.
Indikativ beräkning. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Begär gärna en personlig beräkning för din situation.
På plats
I dessa topplägen växer efterfrågan strukturellt snabbare än utbudet.
Marknadsdata per region
Beläggning, avkastning och dygnspriser per region
Tabellen visar genomsnitt för hela marknaden per region ur vår marknadsanalys, inte siffrorna för våra egna projekt. Vi fokuserar medvetet på topplägena högst upp i tabellen, där de objekt vi förvaltar i regel ligger i det övre skiktet av marknadsintervallet eller över det.
| Region | Beläggning | Intervall avkastning efter kostnader | Intervall dygnspris (ADR) | Marknadsprofil |
|---|---|---|---|---|
| Uluwatu | 83-90% | 12-18% | 200-400 $ | Yield och tillväxt |
| Canggu | 75-85% | 9-14% | 150-280 $ | Yield och likviditet |
| Sanur | 72-80% | 7-10% | 100-180 $ | Stabilt kassaflöde |
| Ubud | 55-70% | 6-9% | 100-200 $ | Nisch och wellness |
| Kedungu | 55-65% | 8-12% | 120-200 $ | Tidig fas, tillväxt |
| Candidasa | 45-60% | 4-7% | 80-140 $ | Lugnt, framväxande |
Källa: marknadsanalys (Airbtics, perioden februari 2025 till januari 2026). Marknadsmedianer, topplägen ligger över genomsnittet. Ingen avkastningsgaranti.
Regioner och projekt
Vilka regioner som har störst potential just nu
- Uluwatu och BinginRegionen med högst avkastning och starkast prisutveckling. Här ligger Nova Ocean Resort, med MĀUA by Swiss-Belhotel som operatör.
- Canggu och BerawaMogen marknad med stabil avkastning och mycket hög beläggning.
- UmalasCentralt beläget, grönt bostadsområde och platsen för våra villaprojekt.
- PererenanFramväxande område för den tålmodiga investeraren med längre horisont.
- UbudWellness- och långtidsmarknad med ett eget särpräglat produktutbud.
Varför Bali Estate Group
Fyra skäl till att investerare väljer oss
Leasehold upp till 80 år
Vi har förhandlat fram förlängningsoptioner på upp till 80 år, medan marknadsstandarden är 30 år. Såvitt vi vet unikt på marknaden.
Utvecklare och säljare i ett
Inga mellanhänder. Vi väljer själva läget, utformar den juridiska strukturen och tecknar avtalet med operatören.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internationell hotelloperatör med decenniers erfarenhet, i vårt flaggskeppsprojekt Nova Ocean Resort. Högre beläggning, mindre variation i avkastningen.
Transparent kvartalsrapportering
Varje kvartal får du insyn i intäkter, beläggning och hyresavkastningen efter kostnader. Verifierbara siffror i stället för tomma löften.
Känd från
Erfarenheter
Det här säger våra investerare
“Vi kom först i kontakt med Bali Estate Group genom podden Lotgenoten, där Roy berättade om fastighetsmarknaden på Bali. Han framstod redan från början som pålitlig, kunnig och öppen: han lyfte inte bara fram möjligheterna, utan talade också ärligt om detaljplaner, byggmaterial och tänkbara fallgropar. I samtalet med Pierre besvarades i stort sett alla våra frågor innan vi ens hann ställa dem, och den personliga kemin stämde direkt. Den nederländska kontaktpersonen och de korta kommunikationsvägarna är ett stort plus, och engagemanget tar inte slut när affären är klar: nyhetsbrev med professionellt klippta filmer gör att man kan följa bygget på nära håll. Vi rekommenderar varmt Bali Estate Group till alla som överväger en fastighetsinvestering på Bali.”
Tamara & CoenInvesterare“Bali Estate Group tilltalade mig direkt: den jordnära inställningen hos Roy och Koen, inget säljsnack, utan projekt med verklig karaktär. Efter en informationskväll i Delft köpte jag mina första 2 enheter, med perfekt finansiell vägledning via en kontakt till Roy. Sedan dess har ytterligare 6 enheter tillkommit: på byggarbetsplatsen är det rent och välordnat, och servicen på plats efter köpet håller högsta klass.”
“När jag hade sålt mitt hus i Nederländerna visste jag att jag ville göra något med det frigjorda kapitalet. Via Danny hamnade jag i projektet Nova Ocean Resort. Jag är mycket nöjd med mitt köp och med kommunikationen från teamet på Bali Estate Group, och jag ser fram emot fortsättningen.”
“Vi har investerat i fastigheter i flera år och sökte en hög avkastning i kombination med ett vackert land att semestra i. Från början ville vi göra det i Spanien, men på grund av tillståndsbegränsningarna där vände vi oss till andra länder. Under sökandet kom vi i kontakt med Bali Estate Group. Från första dagen var kontakten trevlig och intensiv. Vi hade mer än tusen frågor, och Bali Estate Group hjälpte oss alltid noggrant, snabbt och professionellt.”
“I början av 2022 var jag redan i gång med att placera mina pengar i fastigheter med en hög avkastning. Den uppgiften var dock större än jag hade trott. Jag kom i kontakt med flera aktörer, men det blev alltid bara nästan rätt. Tills jag i slutet av 2024 kom i kontakt med Bali Estate Group. Jag fick god rådgivning, de kunde uppfylla alla mina önskemål och rekommenderade en investering på Bali med hög avkastning. Min kontaktperson stöttar mig i allt som en riktig professionell investerare. Jag är mycket nöjd med hur allt går och kommer med säkerhet att fortsätta göra affärer framöver.”
“Köpet av Nova Oasis Villa i Canggu i början av 2025 gick först lite trögt, men längs vägen blev allt märkbart bättre. Teamet är professionellt och kunnigt, och rapporterna är överskådliga och fullständiga. Vi har nu bott i villan själva och åker dit igen i år; det känns verkligen som vårt andra hem.”
FAQ
Vanliga frågor
Kan jag som utlänning köpa fastigheter på Bali?
Hur länge löper mitt leasehold?
Vad är en realistisk avkastning?
Hur många turister besöker Bali egentligen?
Vilka är de största riskerna?
Hur länge behåller man en typisk investering?
Hur ser det ut skattemässigt?
Vad kostar det att komma in?
Hur vet jag att Bali Estate Group är pålitligt?
Kunskapsbank
Fördjupa dig i vår kunskapsbank
Artiklar om avkastning, ägandeform, risker och regionerna med störst potential.
Varför Bali är hotspot för fastighetsinvesteringar 2026
Turismtillväxt, knapphet i topplägen och gynnsamma regler gör Bali till en fastighetsdestination att räkna med 2026. Här är siffrorna och möjligheterna.
Läs artikelnBalis turism växer snabbare än utbudet av hotellrum
Antalet turister på Bali växer ungefär dubbelt så snabbt som antalet hotellrum. Varför det gapet mellan efterfrågan och utbud är gynnsamt för investerare.
Läs artikelnHur maximerar du en fastighetsinvestering på Bali?
Från läge och operatör till underhåll och beläggningsgrad: faktorerna som gör att du varaktigt maximerar avkastningen på din fastighetsinvestering på Bali.
Läs artikelnHög avkastning på Bali?
Vilken avkastning är realistisk på fastigheter på Bali? Vi visar vad som dras från hyresintäkterna och vilket intervall som är nåbart i öns bästa lägen.
Läs artikelnVad gör Bali till ett tryggt val?
Politisk stabilitet, brett spridd turistefterfrågan och lättade regler: upptäck varför Bali är en förvånansvärt trygg destination för din fastighetsinvestering.
Läs artikelnVad PP 28/2025 förändrar för utländska fastighetsägare
PP 28/2025 lättar på reglerna kring utländskt fastighetsägande på Bali. Vad lagen betyder för leasehold, Hak Pakai och din trygghet som investerare.
Läs artikeln
Nästa steg
Vill du på 30 minuter ta reda på om en investering på Bali passar din situation? Boka ett förutsättningslöst första samtal.