巴厘岛房地产投资回报：怎样的水平才算现实

分区域来看

乌鲁瓦图与宾金：扣除费用后的平均回报在10%至14%之间，主要得益于悬崖海岸地块的稀缺性。苍古与贝拉瓦：在8%至11%之间，市场成熟，入住率稳定可预期。佩雷雷南与塔巴南：新兴区域，预计到2028年每年房价涨幅为8%至10%。乌布：在7%至10%之间，客群以康养度假为主，停留时间更长。

我们的数字从何而来

我们的做法是更精准的选址、Nova Ocean Resort 等大型项目带来的规模效应，以及在该旗舰项目上选择国际运营方（MĀUA by Swiss-Belhotel），从而结构性地提升平均房价（ADR）与入住率。

具体项目在12%至17%区间内处于哪个位置才算现实，我们会在您做出投资决定之前，针对每个项目以书面形式确定。此后我们每季度向您报告租金收入在扣除费用后的实际留存，以及资产增值带来的额外收益。

本说明仅供参考。10%的税费取决于您的个人情况和税务结构；我们乐意为您计算实际到手的金额。过往回报不代表未来表现。

需要扣除哪些费用

我们按租金收入收取一笔32%的全包管理费。这一笔费用已涵盖：运营与日常管理、水电等费用、保险、人员、大型维修以及周期性翻新。除此之外没有另行收取的物业管理费。只有 Booking 或 Airbnb 等平台的预订费用按成本价单独透明列示。业主另需支付每月175欧元的业主委员会分摊费。扣除这两项之后剩下的部分，就是我们所说的扣除费用后的租金回报率，为投资额的9%至13%。加上每年3%的预期资产增值（相当于投资额的约3.4%），我们对外沟通的预期总回报率为12%至17%。该区间以70%至90%的入住率为前提：按情景测算，入住率70%时约为13%，80%时约为15%，90%时约为16%。来自资产增值的部分不会按月发放，只有在出售时才能变现。

印度尼西亚针对酒店业营收征收的10% PB1 税，已在我们测算所用的房价中扣除，不会重复扣减。租赁产权（leasehold）的续期费用不包含在32%之内：公寓与 Golf View Private Pool 为 6,000 欧元（每次续期上调 5%），单间公寓为 7,200 欧元，套房与两卧公寓为 14,400 欧元，均为每 5 年一次，且仅自第 5 年起至第 50 年。

2025年，位于苍古或乌鲁瓦图、地段优越的两卧别墅，每年通常可产生30,000至50,000美元的租金收入（扣除费用前）。在70%至90%的入住率下，回本周期为8至10年。该周期按扣除费用后的租金收入测算，不计入资产增值，而在荷兰，出租住宅通常需要20至25年。