巴厘岛房地产投资回报：怎样的水平才算现实
投资巴厘岛房地产的回报明显高于在荷兰投资的回报。我们从两个层面来说明：各区域的市场平均水平，以及 Bali Estate Group 在自营项目上实际取得的回报。
市场平均水平
各区域的市场平均回报
以下数据基于公开市场报告，反映这些区域豪华房地产的整体市场平均水平。这些数字并非专指我们的项目，我们项目的回报要高于这一水平。
分区域来看
乌鲁瓦图与宾金：扣除费用后的平均回报在10%至14%之间，主要得益于悬崖海岸地块的稀缺性。苍古与贝拉瓦：在8%至11%之间，市场成熟，入住率稳定可预期。佩雷雷南与塔巴南：新兴区域，预计到2028年每年房价涨幅为8%至10%。乌布：在7%至10%之间，客群以康养度假为主，停留时间更长。
我们的项目
Bali Estate Group 在自营项目上的回报
对于我们自行开发并销售的项目，扣除费用后回报率为每年15%至20%，平均高于上述各区域的市场数据。这一回报是在扣除32%全包管理费和每月175欧元的业主委员会分摊费之后、相对于投资额计算的。
为什么高于市场水平
这一差距源于更精准的选址、Nova Ocean Resort 等大型项目带来的规模效应，以及在该旗舰项目上选择国际运营方（MĀUA by Swiss-Belhotel），从而结构性地提升平均房价（ADR）与入住率。
具体项目在15%至20%区间内处于哪个位置才算现实，我们会在您做出投资决定之前，针对每个项目以书面形式确定。此后我们每季度向您报告扣除费用后和税后实际留存的收益。
扣除费用后与税后
从租金收入到税后回报，以及回本周期
需要扣除哪些费用
我们按租金收入收取一笔32%的全包管理费。这一笔费用已涵盖：运营与日常管理、OTA 与平台佣金、水电等费用、保险、人员、大型维修以及周期性翻新。除此之外没有另行收取的物业管理费或平台费用。业主另需支付每月175欧元的业主委员会分摊费。扣除这两项之后剩下的部分，就是我们所说的扣除费用后回报率。我们对外沟通的15%至20%区间，以70%至80%的入住率为前提：按情景测算，入住率70%时约为17%，80%时约为20%；若入住率达到90%，该情景可升至约22%。
在此之上，还需就租金利润缴纳10%的印度尼西亚预扣税，由 Bali Estate Group 代业主申报缴纳，之后得到的即为税后回报率。租赁产权（leasehold）的续期费用不包含在32%之内：单间公寓每5年7,200欧元，套房与两卧公寓每5年14,400欧元。
2025年，位于苍古或乌鲁瓦图、地段优越的两卧别墅，每年通常可产生30,000至50,000美元的租金收入（扣除费用前）。在80%至95%的入住率下，按扣除费用后及税后的口径计算，回本周期为5至8年，而在荷兰，出租住宅通常需要20至25年。
计算器
亲自测算您的投资回报
选择一个单元，调整入住率，并在扣除费用后回报率与税后回报率之间切换，还可查看最长40年的收益预测。
为何选择 Bali Estate Group
投资者选择我们的四大理由
长达 80 年的租赁产权（leasehold）
我们争取到了长达 80 年的续期选择权，而市场标准仅为 30 年。在撰写本文时，这在市场上独一无二。
开发商与销售方合二为一
没有中间商。我们亲自选址，安排法律架构，并与运营商签订合同。
MĀUA by Swiss-Belhotel
拥有数十年经验的国际酒店运营商，负责运营我们的旗舰项目 Nova Ocean Resort。更高的入住率，更低的收益波动。
透明的季度报告
每个季度，您都能清晰了解营业收入、入住率和税后回报率。以可核实的数据取代空洞的承诺。
媒体报道
真实体验
我们的投资者怎么说
“我们最初是通过《Lotgenoten》播客认识 Bali Estate Group 的，Roy 在节目中谈到了巴厘岛的房地产市场。他给人的第一印象就是可信、专业且透明：他不仅讲述了机遇，也坦诚地谈到了土地规划、建筑材料和可能的风险。在与 Pierre 的交谈中，我们几乎所有的问题还没来得及提出就已经得到了解答，彼此也立刻产生了默契。荷兰本地的对接人和直接高效的沟通是一大加分项，而且他们的用心并不止于成交：附有专业剪辑视频的新闻通讯让我们能够密切跟进施工进展。我们由衷地向所有考虑在巴厘岛投资房产的人推荐 Bali Estate Group。”
Tamara & Coen投资者“Bali Estate Group 立刻吸引了我：Roy 和 Koen 务实不浮夸的作风，没有推销话术，只有真正有个性的项目。在代尔夫特的一场说明会之后，我购入了自己的前 2 套单元，并通过 Roy 的一位联系人获得了完美的财务指导。如今又增持了 6 套：工地井然有序，当地的售后服务更是一流。”
“在荷兰卖掉自住房之后，我就知道要用这笔资金做点什么。通过 Danny，我了解到了 Nova Ocean Resort 项目。我对这次购买以及 Bali Estate Group 团队的沟通都非常满意，并对未来充满期待！”
“我们投资房地产已有数年，一直在寻找既有高回报、又适合度假的美丽国度。最初我们想在西班牙投资，但由于当地的许可限制，我们转向了其他国家。在寻找的过程中，我们接触到了 Bali Estate Group。从第一天起，双方的沟通就非常愉快且深入。我们提出了上千个问题，Bali Estate Group 始终周到、迅速且专业地为我们解答。”
“早在 2022 年初，我就在琢磨如何把资金投入房地产以获得高回报。然而这件事比我想象的要复杂。我接触过多家机构，但总是"差一点"。直到 2024 年底，我与 Bali Estate Group 取得了联系。他们给了我中肯的建议，能够满足我的所有需求，并推荐我投资回报可观的巴厘岛。与我对接的顾问像一位真正的专业投资人一样，在方方面面为我提供帮助。我对目前的一切都非常满意，未来也一定会继续合作。”
“2025 年初购买苍古的 Nova Oasis Villa 时，起初进展略显缓慢，但过程中一切都在明显改善。团队专业而能干，报告清晰且完整。我们已经在别墅里住过，今年还会再去；那里真的像我们的第二个家。”
常见问题
