巴厘岛投资：海外投资者需要了解的一切

各区域的市场平均回报

乌鲁瓦图与宾金：市场平均的扣除费用后回报率在10%至14%之间，主要受悬崖海岸地块稀缺性的推动。苍古与贝拉瓦：8%至11%，市场成熟、入住率可预期。佩雷雷南与塔巴南：新兴区域，预计到2028年每年有8%至10%的价格增长。乌布：7%至10%，客群不同，以康养与长住为主。这些是整体市场数据，与下文我们自有项目的数字不可直接对比。

Bali Estate Group自有项目的实际表现

对于我们自主开发并销售的项目，扣除费用后的回报率为每年15%至20%，即已扣除32%的全包管理费和业主委员会费用之后的水平，平均高于上述各区域的市场数据。这一差异来自更精准的选址、Nova Ocean Resort等大型项目的规模效应，以及在该旗舰项目上选择国际运营方（MĀUA by Swiss-Belhotel）。

对于Nova Ocean Resort，我们更进一步：仅在该项目、且仅限前两年，提供合同约定的8%的租金回报保障，按完整购买价格计算，外加预计每年约5%的资产增值。可核验的收益底线与可观的上行潜力由此得以兼得。

这并非纸上谈兵：我们在巴厘岛已运营的别墅项目，实际月度入住率通常为84%至95%，旺季多个月份达到95%。这些数据正是我们为新项目建立务实预测模型的基础。

对于具体项目而言，扣除费用后回报率在15%至20%区间内的哪个位置是现实可期的，我们会在您做出承诺之前，按项目以书面形式载明。我们每季度报告实际留存的收益，同时列示扣除费用后回报率与税后回报率两个层面。

扣除费用后回报率、税后回报率与回本周期

我们采用一体化收费模式：从租金收入中扣除32%的全包管理费。这32%已涵盖运营与日常管理、OTA及平台费用、水电等公用事业、保险、人员、大修与定期翻新升级，因此不再另行收取物业管理费或平台佣金。除此之外，业主每月支付175欧元的业主委员会费用。

扣除这32%和业主委员会费用之后的部分，我们称为“扣除费用后回报率”，其水平为投资额的15%至20%。这一15%至20%的区间以70%至80%的入住率为前提：在我们的测算情景中，入住率70%时约为17%，80%时约为20%；若入住率达到90%，情景可升至约22%。在此基础上再扣除10%的印度尼西亚租金利润预扣税（由我们代您向税务机关缴纳），得到的即为“税后回报率”。

租赁产权（leasehold）的续期费用不包含在这32%之内：工作室单元为每5年7,200欧元，套房与两卧室公寓为每5年14,400欧元，该项费用在长期预测中单独列示。投资额为购买价格的80%，其余20%以无息方式从租金收入中支付。按此口径，黄金地段单元的回本周期通常为5至8年；而在许多欧洲成熟市场，出租住宅的回本周期通常超过20年。