巴厘岛投资：海外投资者需要了解的一切
最新数据、法规、区域概览，以及Bali Estate Group作为开发商和销售方能为您做些什么。内容基于公开市场数据与我们在岛上的一线实践经验。
2025年巴厘岛外国游客入境人次
较2024年增长9.7%
BEG项目的毛回报区间
黄金地段的入住率
租赁产权（leasehold），市场独有
市场背景
为什么2026年的巴厘岛是值得认真考虑的投资目的地
三大因素让今天的巴厘岛比五年前更具吸引力：持续增长的旅游业、日益多元的客源市场，以及对投资者而言愈发可预期的经济环境。
旅游数据持续增长
2025年，巴厘岛接待了约695万人次的外国游客直接入境，较2024年增长9.72%。2025年前五个月的增幅甚至达到13.65%。印度尼西亚统计局预计，2026年将突破700万人次大关。
澳大利亚仍是最大的客源市场，其后依次是印度、中国、韩国以及多个欧洲国家。对作为业主的您而言，这意味着黄金地段的豪华住宿始终保持着很高的入住率，实际全年入住率通常达到80%至95%。
更重要的是：需求的增长快于供给。游客数量从2011年的280万人次增长到2025年的近700万人次，并朝着2030年的1000万人次迈进，而酒店客房数量的增长要慢得多，仅从约35,000间增至约62,500间。因此，需求的增速约为供给的两倍，这为黄金地段的入住率和房价提供了结构性支撑。
这种吸引力也得到了外部认可：在Tripadvisor上，巴厘岛被旅行者评选为全球第一目的地、亚洲第一目的地以及第一蜜月目的地。这正是您作为业主所能分享的那份持续国际需求的一个缩影。
多元的客源市场降低风险
巴厘岛之所以比许多其他目的地更适合作为稳健的投资标的，一个重要原因在于游客来自数十个国家。没有任何一个客源市场占总量的比例超过25%。当中国市场在2020至2022年间大幅缺席时，欧洲、澳大利亚和印度迅速填补了空缺。对长期投资者而言，这是一项宝贵的特质。
经济稳定，人口结构可预期
印度尼西亚拥有2.8亿人口，是亚洲第四大经济体，多年来保持约5%的年增长率。绝大多数巴厘岛国际交易以美元或欧元结算，因此波动较大的印尼盾对您影响甚微。预计到2030年，亚洲中产阶级的规模将翻两番，而巴厘岛正处于其触手可及之处。
酒店式服务日益重要
在巴厘岛市场内部，需求正向酒店式服务转移。独栋别墅供应量大、竞争不断加剧；缺乏服务与体验，出租会变得越来越难。酒店、小型豪华度假村和服务式公寓的表现最为强劲：更高的日均房价、更高的入住率，以及对服务与体验持续增长的需求。
因此，投资已不再只是购买房产，还包括服务、运营管理、设计与品牌。这正是我们项目的着力点：像Nova Ocean Resort这样的度假村，将房产与专业的五星级运营相结合，为入住率和每晚房价提供结构性支撑。
投资回报
投资巴厘岛房产能为您带来多少收益
在巴厘岛投资所能获得的回报，明显高于欧洲大多数成熟市场的目的地。我们采用两个层面的数据：相关区域豪华房产的市场平均水平，以及Bali Estate Group在自有项目上实现的回报。
合同保障的租金回报（Nova Ocean）
预计每年的资产增值
毛回报区间
各区域的市场平均回报
乌鲁瓦图与宾金：净回报平均在10%至14%之间，主要受悬崖海岸地块稀缺性的推动。苍古与贝拉瓦：8%至11%，市场成熟、入住率可预期。佩雷雷南与塔巴南：新兴区域，预计到2028年每年有8%至10%的价格增长。乌布：7%至10%，客群不同，以康养与长住为主。
Bali Estate Group自有项目的实际表现
对于我们自主开发并销售的项目，毛回报区间为每年15%至20%，因此平均高于上述区域市场数据。这一差异来自更精准的选址、Nova Ocean Resort等大型项目的规模效应，以及在该旗舰项目上选择国际运营方（MĀUA by Swiss-Belhotel）。
对于Nova Ocean Resort，我们更进一步：合同保障8%的租金回报，外加预计每年约5%的资产增值。可核验的收益底线与可观的上行潜力由此得以兼得。
这并非纸上谈兵：我们在巴厘岛已运营的别墅项目，实际月度入住率通常为84%至95%，旺季多个月份达到95%。这些数据正是我们为新项目建立务实预测模型的基础。
对于具体项目而言，15%至20%区间内的哪个位置是现实可期的，我们会在您做出承诺之前，按项目以书面形式载明。每年我们按季度以净值口径报告实际留存的收益。
毛回报与净回报，以及回本周期
从毛回报中需扣除物业管理费、OTA平台佣金、维护费用、地方规费、水电费、保险以及印度尼西亚预提税。以一套毛回报20%的别墅为例，净回报通常为10%至14%。选址得当的黄金地段别墅，按净值计算的回本周期为5至8年；而在许多欧洲成熟市场，出租住宅的回本周期通常超过20年。
产权结构
外国人如何持有巴厘岛房产
印度尼西亚法律不允许外国人拥有完全的永久产权，但存在三种合法的持有结构，各有其特点。
租赁产权（leasehold，Hak Sewa）
这是外国投资者最常用的形式。您租入土地和建筑在约定期限内的使用权。市场标准为25至30年并附续期选择权；根据新法规（PP 28/2025），法律上不再设有期限上限。流程快捷、结构简单，且无居留要求。
在同行通常止步于30年市场标准的情况下，我们为自有项目谈定了最长可至80年的租赁产权续期选择权。在本文撰写之时，这在市场上独一无二，既延长了您的回报周期，也提升了您所持权益的转售能力。
Hak Pakai与PT PMA
Hak Pakai是一种登记在册的居住用途使用权，期限最长可达80年，但要求持有有效的印度尼西亚居留许可，并须满足最低房产价值要求。PT PMA是外商投资公司，可以HGB产权形式持有商业用途的房产，最低投资额更高，并须履行年度申报义务。
如果是用于出租的投资别墅且无居留需求：租赁产权几乎总是正确的选择。持有两个以上项目或商业地产：PT PMA更具吸引力。希望长期居住：可考虑Hak Pakai。这三种路径我们均可全程协助，并为每位客户提供个性化建议。
公开透明
风险以及我们的应对之道
任何投资都伴随风险。我们坦诚地逐一说明，并介绍Bali Estate Group如何积极加以控制。
运营、法规与自然风险
运营风险：运营方的水准决定您的入住率，因此Nova Ocean Resort由MĀUA by Swiss-Belhotel运营，别墅项目则由我们在巴厘岛的自有运营团队管理。法规风险：有关外国人持有房产的法律自2020年以来保持稳定，并在2025年进一步放宽。自然风险：所有新建项目均按抗震标准建造，保险由我们标准配置办理。
收益计算器
亲自测算您的投资回报
选择一个单元，调整入住率，在毛回报与净回报之间切换，并查看最长40年的收益预测。
实地探访
在这些黄金地段，需求的增长在结构上持续快于供给。
分区域市场数据
各区域的入住率、回报与每晚房价
下表为基于市场分析得出的各区域整体市场平均值，并非我们项目的具体数据。我们有意专注于表格上方的黄金地段，我们管理的物业在这些区域的表现通常处于市场区间的顶部或之上。
| 区域 | 入住率 | 净回报率 | 日均房价（ADR）区间 | 市场定位 |
|---|---|---|---|---|
| 乌鲁瓦图 | 83-90% | 12-18% | $200-400 | 收益与增长 |
| 苍古 | 75-85% | 9-14% | $150-280 | 收益与流动性 |
| 沙努尔 | 72-80% | 7-10% | $100-180 | 稳定现金流 |
| 乌布 | 55-70% | 6-9% | $100-200 | 细分市场与康养 |
| Kedungu | 55-65% | 8-12% | $120-200 | 早期阶段，增长型 |
| 坎迪达萨 | 45-60% | 4-7% | $80-140 | 宁静的新兴区域 |
数据来源：市场分析（Airbtics，统计周期为2025年2月至2026年1月）。市场中位数，黄金地段的表现高于平均水平。不构成回报保证。
为何选择 Bali Estate Group
投资者选择我们的四大理由
长达 80 年的租赁产权（leasehold）
我们争取到了长达 80 年的续期选择权，而市场标准仅为 30 年。在撰写本文时，这在市场上独一无二。
开发商与销售方合二为一
没有中间商。我们亲自选址，安排法律架构，并与运营商签订合同。
MĀUA by Swiss-Belhotel
拥有数十年经验的国际酒店运营商，负责运营我们的旗舰项目 Nova Ocean Resort。更高的入住率，更低的收益波动。
透明的季度报告
每个季度，您都能清晰了解营业收入、入住率和净收益。以可核实的数据取代空洞的承诺。
媒体报道
真实体验
我们的投资者怎么说
“Wij kwamen bij Bali Estate Group terecht via de Lotgenoten-podcast, waar Roy vertelde over de vastgoedmarkt op Bali. Hij kwam direct betrouwbaar, deskundig en transparant over: hij benoemde niet alleen de kansen, maar sprak ook eerlijk over zoning, bouwmaterialen en mogelijke valkuilen. In het gesprek met Pierre werden vrijwel al onze vragen beantwoord voordat we ze hoefden te stellen, en er was meteen een fijne persoonlijke klik. Het Nederlandse aanspreekpunt en de korte lijnen zijn een groot pluspunt, en de betrokkenheid stopt niet na de verkoop: via nieuwsbrieven met professioneel gemonteerde video's volg je de bouw op de voet. Wij kunnen Bali Estate Group van harte aanbevelen aan iedereen die overweegt te investeren in vastgoed op Bali.”
Tamara & CoenInvesteerders“Begin 2022 was ik al bezig om mijn geld goed te investeren in vastgoed voor een hoog ROI. Echter was deze klus groter dan ik dacht. Ik kwam met verschillende partijen in aanraking, maar het was allemaal 'net niet'. Totdat ik eind 2024 in contact kwam met Bali Estate Group. De mensen stonden mij goed te woord en konden al mijn wensen vervullen, en adviseerden om te investeren op Bali met een hoog rendement. Degene met wie ik contact heb, helpt mij overal mee als een echte professionele investeerder. Ik ben erg tevreden hoe alles verloopt en zal zeker zaken blijven doen in de toekomst.”
Martin JInvesteerder“Bali Estate Group sprak me direct aan: no-nonsense mentaliteit van Roy en Koen, geen verkooppraatjes, maar projecten die wat uitstralen. Na een info-avond in Delft kocht ik mijn eerste 2 units, met perfecte financiele begeleiding via een relatie van Roy. Inmiddels 6 units verder: strak en netjes op de bouw, en de after-sales op locatie is top.”
Francois Chambone“Nadat ik mijn woning in Nederland verkocht had, wist ik dat ik iets met mijn overwaarde wilde doen. Via Danny ben ik bij het project Nova Ocean Resort terecht gekomen. Ik ben erg blij met mijn aankoop en met de communicatie van het team van Bali Estate Group. Ik kijk uit naar de toekomst!”
Jessy P.“De aankoop van Nova Oasis Villa in Canggu begin 2025 verliep in eerste instantie wat stroperig, maar gaandeweg verbeterde alles zichtbaar. Het team is professioneel en vakkundig, en de rapportages zijn overzichtelijk en compleet. We hebben inmiddels in de villa verbleven en gaan dit jaar opnieuw, het voelt echt als ons tweede thuis.”
Peter Been & Marylin Paays“We zijn al enkele jaren bezig om te investeren in vastgoed, waarbij we zochten naar een hoog rendement in combinatie met een mooi land om vakantie te vieren. Oorsprokelijk wilde we dit in Spanje gaan doen, maar door licentie beperkingen daar zijn we uitgeweken naar andere landen. Tijdens de zoektocht zijn wij in aanraking gekomen met Bali Estate Group. Vanaf dag 1 hadden wij fijn en intensief contact. We hadden meer dan duizend vragen en Bali Estate Group heeft altijd netjes, snel en professioneel geholpen.”
常见问题
常见问题解答
外国人真的可以在巴厘岛购买房产吗？
我的租赁产权期限有多长？
现实的投资回报是多少？
每年究竟有多少游客到访巴厘岛？
最大的风险有哪些？
一般建议持有多长时间？
税务方面我需要注意什么？
参与投资的门槛是多少？
我如何确定Bali Estate Group值得信赖？
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