巴厘岛投资：海外投资者需要了解的一切

各区域的市场平均回报

乌鲁瓦图与宾金：市场平均的扣除费用后回报率在10%至14%之间，主要受悬崖海岸地块稀缺性的推动。苍古与贝拉瓦：8%至11%，市场成熟、入住率可预期。佩雷雷南与塔巴南：新兴区域，预计到2028年每年有8%至10%的价格增长。乌布：7%至10%，客群不同，以康养与长住为主。这些是整体市场数据，与下文我们自有项目的数字不可直接对比。

Bali Estate Group自有项目的实际表现

对于我们自主开发并销售的项目，预期年化总回报率为12%至17%，按您的投资额计算：扣除费用后的租金回报率为9%至13%，另加每年3%的资产增值，相当于投资额的约3.4%。这一数字与上文的市场平均水平口径不同：市场数据仅包含租金回报，面向整个市场，并按房产价值计算。我们的做法是更精准的选址、Nova Ocean Resort等大型项目的规模效应，以及在该旗舰项目上选择国际运营方（MĀUA by Swiss-Belhotel）。

对于Nova Ocean Resort，我们更进一步：仅在该项目、且仅限前两年，提供合同约定的8%的租金回报保障，按完整购买价格计算，外加预计每年约3%的资产增值，以及交付时一次性约10%的增值。可核验的收益底线与可观的上行潜力由此得以兼得。

这并非纸上谈兵：我们在巴厘岛已运营的别墅项目，实际月度入住率通常为70%至90%，旺季月份最高。这些数据正是我们为新项目建立务实预测模型的基础。

我们12%至17%的区间来自三种入住率情景：入住率70%时约为13%，80%时约为15%，90%时约为16%。对于具体项目而言，区间内的哪个位置是现实可期的，我们会在您做出承诺之前以书面形式载明。我们每季度报告租金收入在扣除费用后的实际留存，以及资产增值带来的额外收益。

总回报率、扣除费用后的租金回报率与回本周期

我们采用一体化收费模式：从租金收入中扣除32%的全包管理费。这32%已涵盖运营与日常管理、水电等公用事业、保险、人员、大修与定期翻新升级，因此不再另行收取物业管理费。只有 Booking 或 Airbnb 等平台的预订费用按成本价单独透明列示。除此之外，业主每月支付175欧元的业主委员会费用。

扣除这32%和业主委员会费用之后的部分，我们称为“扣除费用后的租金回报率”，其水平为投资额的9%至13%。加上每年3%的预期资产增值，预期总回报率为12%至17%。这一区间以70%至90%的入住率为前提：在我们的测算情景中，入住率70%时约为13%，80%时约为15%，90%时约为16%。印度尼西亚针对酒店业营收征收的10% PB1 税，已在我们测算所用的房价中扣除，不会重复扣减。

租赁产权（leasehold）的续期费用不包含在这32%之内：公寓与 Golf View Private Pool 为 6,000 欧元（每次续期上调 5%），工作室单元为 7,200 欧元，套房与两卧室公寓为 14,400 欧元，均为每 5 年一次，且仅自第 5 年起至第 50 年，该项费用在长期预测中单独列示。投资额为购买价格的80%，其余20%以无息方式从租金收入中支付。按此口径，黄金地段单元的回本周期通常为8至10年。该回本周期仅按扣除费用后的租金收入计算，不计入资产增值；而在许多欧洲成熟市场，出租住宅的回本周期通常超过20年。