亮眼的回报数字听起来很吸引人，但作为投资者，您真正想知道的是最终落袋多少。本文完整梳理从租金收入到税后回报的每一层成本。
从租金收入说起
2025 年，一栋地段优越的两卧别墅在苍古或乌鲁瓦图的年租金收入通常在 30,000 至 50,000 美元之间。在 80% 至 95% 的入住率下，这是一个坚实的起点。但租金收入并不等于回报：真正重要的是扣除费用后还剩下多少，而这完全取决于物业的运营方式。
需要扣除什么
如果一切由您自行安排，各项成本会迅速累积：物业管理、Airbnb 或 Booking 等 OTA 渠道的平台佣金、维护、水电、保险以及当地 banjar（村社）费用。我们自有项目的做法不同。Bali Estate Group 只收取一笔全包管理费，为租金收入的 32%，涵盖管理与运营、OTA 及平台佣金、水电、保险、人员、大修与翻新升级。除此之外不再另行收取物业管理费或平台费用。此外，业主需缴纳每月 175 欧元的业委会费用。
最终剩下多少
扣除 32% 管理费和业委会费用后，我们项目的扣费后回报率约为投资额的 15% 至 20%，具体取决于入住率。在此基础上还需缴纳 10% 的印度尼西亚租金利润预扣税，由我们代为申报缴纳，之后即为税后回报率。有一项费用不包含在管理费内：地契（租赁权）续期，studio 为每 5 年 7,200 欧元，套房和两卧公寓为每 5 年 14,400 欧元。回本周期为 5 至 8 年，而荷兰的出租住宅通常需要 20 年以上。
我们如何做到透明
在您做出决定之前，我们会以书面形式确定每个项目在 15% 至 20% 区间内的预期位置。随后，我们每季度汇报实际剩余收益，既包括扣费后也包括税后。没有意外，只有可核验的数字。关于您个人的税务情况，请务必咨询专业顾问。
