亮眼的回报数字听起来很吸引人，但作为投资者，您真正想知道的是最终落袋多少。本文完整梳理从租金收入到扣除费用后租金回报率、再到含资产增值的总回报率的每一层成本。
从租金收入说起
2025 年，一栋地段优越的两卧别墅在苍古或乌鲁瓦图的年租金收入通常在 30,000 至 50,000 美元之间。在 70% 至 90% 的入住率下，这是一个坚实的起点。但租金收入并不等于回报：真正重要的是扣除费用后还剩下多少，而这完全取决于物业的运营方式。
需要扣除什么
如果一切由您自行安排，各项成本会迅速累积：物业管理、Airbnb 或 Booking 等 OTA 渠道的平台佣金、维护、水电、保险以及当地 banjar（村社）费用。我们自有项目的做法不同。Bali Estate Group 只收取一笔全包管理费，为租金收入的 32%，涵盖管理与运营、水电、保险、人员、大修与翻新升级。除此之外不再另行收取物业管理费。只有 Booking 或 Airbnb 等平台的预订费用按成本价单独透明列示。此外，业主需缴纳每月 175 欧元的业委会费用。
最终剩下多少
扣除 32% 管理费和业委会费用后，我们项目的租金回报率约为投资额的 9% 至 13%，具体取决于入住率。加上每年 3% 的预期资产增值，预期总回报率为 12% 至 17%。印度尼西亚针对酒店业营收征收的 10% PB1 税，已在我们测算所用的房价中扣除，不会重复扣减。有一项费用不包含在管理费内：地契（租赁权）续期，公寓与 Golf View Private Pool 为 6,000 欧元（每次续期上调 5%），studio 为 7,200 欧元，套房和两卧公寓为 14,400 欧元，均为每 5 年一次，且仅自第 5 年起至第 50 年。回本周期为 8 至 10 年，该周期按租金收入测算，不计入资产增值，而荷兰的出租住宅通常需要 20 年以上。
我们如何做到透明
在您做出决定之前，我们会以书面形式确定每个项目在 12% 至 17% 区间内的预期位置。随后，我们每季度汇报租金收入在扣除费用后的实际留存，以及资产增值带来的额外收益。没有意外，只有可核验的数字。关于您个人的税务情况，请务必咨询专业顾问。
