見出しの利回りは印象的に響きますが、投資家として本当に知りたいのは最終的に手元に残る金額です。本稿では、賃料収入から費用差引後の賃料利回り、そして資産価値上昇を含む総利回りまで、費用の段階をひととおりたどります。
まずは賃料収入から
立地の良い 2 ベッドルームのヴィラは、チャングーやウルワツにおいて 2025 年の市場で年間およそ 30,000 ドルから 50,000 ドルの賃料収入を生むのが一般的です。市場の稼働率 70% から 90% であれば、これは堅実な出発点です。ただし賃料収入は利回りではありません。重要なのは費用を差し引いたあとに何が残るかであり、それは物件がどのように運営されるかに完全に左右されます。
差し引かれるもの
すべてをご自身で手配される場合、費用は積み上がります。物件管理、Airbnb や Booking といった OTA チャネルへのプラットフォーム手数料、メンテナンス、光熱費、保険、そして地域の banjar（村落共同体）への負担金です。当社の自社プロジェクトでは仕組みが異なります。Bali Estate Group がいただくのは、賃料収入の 32% というオールインの管理手数料ひとつだけで、運営・管理、光熱費、保険、人件費、大規模修繕、トレンドに合わせたリノベーションをすべて含みます。これに上乗せされる物件管理費は別途発生しません。Booking や Airbnb などプラットフォームの予約手数料のみ、上乗せなしの実費で別途明示されます。この手数料に加えて、月額 €175 の管理組合費をお支払いいただきます。
残るもの
32% の手数料と管理組合費を差し引いたあと、当社プロジェクトの費用差引後の賃料利回りは、稼働率に応じてご投資額の 9% から 13% に収まります。これに年 3% の想定資産価値上昇を加えると、想定総利回りは 12% から 17% となります。ホスピタリティ売上に対するインドネシアの PB1 税 10% は、当社が試算に用いる宿泊料金にすでに反映されているため、重ねて差し引かれることはありません。ひとつだけ手数料の対象外となる費用があります。リースホールドの延長で、アパートメントと Golf View Private Pool は €6,000（延長ごとに 5% 増）、スタジオは €7,200、スイートおよび 2 ベッドルームのアパートメントは €14,400 で、いずれも 5 年ごと、5 年目から 50 年目までのみです。投資回収期間は 8 年から 10 年です。これは資産価値上昇ではなく賃料収入をもとに算出したもので、オランダの賃貸住宅で通常 20 年以上かかるのと比べて短くなっています。
当社が透明性を確保する方法
お客様がご決断される前に、当社の 12% から 17% というレンジの中で見込まれる位置をプロジェクトごとに書面で定めます。その後は四半期ごとに、賃料収入が費用差引後に実際いくら残ったか、そして資産価値上昇がそこに何を加えたかをご報告します。想定外のことはなく、検証できる数字をお届けします。お客様ご自身の税務状況については、必ず専門のアドバイザーにご相談ください。
