Investieren auf Bali: alles, was Sie als internationaler Investor wissen müssen

Marktdurchschnittliche Renditen je Region

Uluwatu und Bingin: marktdurchschnittliche Renditen nach Kosten zwischen 10 und 14 Prozent, getrieben von der Knappheit an Cliff-front-Grundstücken. Canggu und Berawa: zwischen 8 und 11 Prozent, ein reifer Markt mit planbarer Auslastung. Pererenan und Tabanan: aufstrebende Gebiete mit einem erwarteten Preisanstieg von 8 bis 10 Prozent pro Jahr bis 2028. Ubud: zwischen 7 und 10 Prozent, mit einer anderen Zielgruppe aus Wellness und längeren Aufenthalten. Das sind marktweite Zahlen, die sich nicht unmittelbar mit den Zahlen unserer eigenen Projekte weiter unten vergleichen lassen.

Was Bali Estate Group in den eigenen Projekten erzielt

Bei den Projekten, die wir selbst entwickeln und verkaufen, liegt unsere Rendite nach Kosten zwischen 15 und 20 Prozent pro Jahr, also nach der All-in-Verwaltungsgebühr von 32 Prozent und dem Beitrag der Eigentümergemeinschaft, und damit im Schnitt über den regionalen Marktzahlen. Dieser Unterschied entsteht durch die schärfere Standortwahl, Skaleneffekte bei größeren Projekten wie Nova Ocean Resort und die Entscheidung für einen internationalen Betreiber (MĀUA by Swiss-Belhotel) bei diesem Flaggschiffprojekt.

Bei Nova Ocean Resort gehen wir noch einen Schritt weiter: eine vertraglich garantierte Mietrendite von 8 Prozent auf den vollständigen Kaufpreis in den ersten beiden Jahren, ergänzt um eine erwartete jährliche Wertsteigerung von rund 5 Prozent. So verbinden Sie eine überprüfbare Untergrenze mit ernstzunehmendem Aufwärtspotenzial.

Und das ist keine Theorie: Unsere bestehenden Villenprojekte auf Bali erreichen in der Praxis eine Monatsauslastung von in der Regel 84 bis 95 Prozent, mit mehreren Monaten bei 95 Prozent in der Hochsaison. Diese Zahlen sind die Grundlage, auf der wir neue Projekte realistisch durchrechnen.

Welche Position innerhalb unserer Spanne von 15 bis 20 Prozent für ein bestimmtes Projekt realistisch ist, halten wir pro Projekt schriftlich fest, bevor Sie sich binden. Quartalsweise berichten wir, was nach Kosten und nach Steuern tatsächlich übrig bleibt.

Rendite nach Kosten, Rendite nach Steuern und Amortisationszeit

Wir arbeiten mit einer All-in-Verwaltungsgebühr von 32 Prozent der Mieteinnahmen. Darin enthalten sind Verwaltung und Betrieb, OTA- und Plattformprovisionen, Nebenkosten, Versicherung, Personal, große Instandhaltung und Renovierungen auf Trendniveau. Zusätzliche Kosten für Hausverwaltung oder Plattformen fallen daher nicht an. Daneben zahlen Sie einen Beitrag der Eigentümergemeinschaft von 175 € pro Monat.

Was nach diesen 32 Prozent und dem Beitrag der Eigentümergemeinschaft übrig bleibt, nennen wir die Rendite nach Kosten: 15 bis 20 Prozent Ihrer Investition. Diese Spanne geht von einer Auslastung von 70 bis 80 Prozent aus: In unseren Szenarien sind das rund 17 Prozent bei 70 Prozent Auslastung und 20 Prozent bei 80 Prozent. Bei 90 Prozent Auslastung steigt das Szenario auf rund 22 Prozent. Vom Mietgewinn gehen anschließend 10 Prozent indonesische Quellensteuer ab, die Bali Estate Group für Sie abführt. Was danach bleibt, ist die Rendite nach Steuern.

Die Verlängerung des Leasehold fällt nicht unter diese 32 Prozent: 7.200 € pro 5 Jahre für ein Studio und 14.400 € pro 5 Jahre für eine Suite oder ein Apartment mit zwei Schlafzimmern. Diese Position weisen wir in der Langfristprognose separat aus. Ihre Investition beträgt 80 Prozent des Kaufpreises; die übrigen 20 Prozent zahlen Sie zinsfrei aus den Mieteinnahmen. Auf dieser Basis liegt die Amortisationszeit bei einer gut gewählten Einheit in Toplage zwischen 5 und 8 Jahren, gegenüber meist mehr als 20 Jahren bei einer vermieteten Wohnung in etablierten europäischen Märkten.