Rendement op Bali-vastgoed: wat is realistisch
Investeren op Bali levert substantieel meer rendement dan in Nederland. We werken met twee niveaus: het marktgemiddelde per regio en wat Bali Estate Group voor de eigen projecten haalt.
Marktgemiddelden
Marktgemiddelde rendementen per regio
Onderstaande cijfers zijn brede marktgemiddelden voor luxe vastgoed in deze gebieden, op basis van publieke marktrapporten. Ze gelden niet specifiek voor onze projecten, die liggen hoger.
Per regio
Uluwatu en Bingin: marktgemiddelde netto rendementen tussen 10 en 14 procent, gedreven door schaarste van cliff-front grond. Canggu en Berawa: tussen 8 en 11 procent in een volwassen markt met voorspelbare bezetting. Pererenan en Tabanan: opkomende gebieden met 8 tot 10 procent verwachte prijsstijging per jaar tot 2028. Ubud: tussen 7 en 10 procent, met een wellness-doelgroep en langere verblijven.
Onze projecten
Wat Bali Estate Group voor de eigen projecten haalt
Voor de projecten die wij zelf ontwikkelen en verkopen ligt onze bruto rendementsbandbreedte tussen 15 en 20 procent per jaar, gemiddeld boven de regionale marktcijfers.
Waarom hoger dan de markt
Dat verschil komt tot stand door scherpere locatiekeuze, schaalvoordelen op grotere projecten zoals Nova Ocean Resort, en de keuze voor een internationale operator (MĀUA by Swiss-Belhotel) op dat vlaggenschipproject die de ADR en bezetting structureel verhoogt.
Welke positie binnen onze 15 tot 20 procent bandbreedte realistisch is voor een specifiek project leggen we per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Jaarlijks rapporteren we per kwartaal op netto basis wat er daadwerkelijk overblijft.
Bruto versus netto
Van bruto naar netto, en de terugverdientijd
Wat gaat eraf
Van het bruto rendement gaan property management (10 tot 25 procent), platform-commissies (15 tot 20 procent), onderhoud, banjar, nutsvoorzieningen, verzekering en Indonesische bronbelasting (een finale heffing van doorgaans rond de 10 procent op huur uit onroerend goed) af. Samen komt de operationele lastenkant op 35 tot 50 procent van bruto. Een villa met 20 procent bruto levert daardoor doorgaans 10 tot 14 procent netto.
Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar bruto huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 80 tot 95 procent ligt de terugverdientijd op netto basis tussen 5 en 8 jaar, tegenover meestal 20 tot 25 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.
Rekentool
Reken zelf je rendement uit
Kies een unit, speel met de bezettingsgraad en schakel tussen bruto en netto rendement, inclusief een projectie tot 40 jaar.
Bruto is na OTA-fees, beheer (32%) en VvE, vóór belasting. Netto is daarnaast na vaste jaarlijkse kosten (zoals marketing, een vast bedrag dat niet meestijgt met een duurdere unit) en circa 10,5% Indonesische winstbelasting. Doordat die vaste kosten niet meeschalen, valt het netto rendement bij duurdere units relatief hoger uit. Geijkt op onze officiele netto-berekening (Studio Junglezicht: 20% bruto staat gelijk aan 10,8% netto). De leaseverlenging (€ 7.200 per 5 jaar) is in de projectie verwerkt.
Indicatieve berekening. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Vraag een persoonlijke berekening aan voor uw situatie.
Waarom Bali Estate Group
Vier redenen waarom investeerders voor ons kiezen
Leasehold tot 80 jaar
Wij bedongen verlengingsopties tot 80 jaar, waar de marktstandaard 30 jaar is. Op het moment van schrijven uniek in de markt.
Ontwikkelaar en verkoper in een
Geen tussenpartijen. Wij selecteren zelf de locatie, regelen de juridische structuur en contracteren de operator.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internationale hoteloperator met decennia ervaring, op ons vlaggenschip Nova Ocean Resort. Hogere bezetting, lagere rendementsvariantie.
Transparante kwartaalrapportage
Elk kwartaal inzicht in omzet, bezetting en netto rendement. Verifieerbare cijfers in plaats van loze beloftes.
Bekend van
Ervaringen
Wat onze investeerders zeggen
“Begin 2022 was ik al bezig om mijn geld goed te investeren in vastgoed voor een hoog ROI. Echter was deze klus groter dan ik dacht. Ik kwam met verschillende partijen in aanraking, maar het was allemaal 'net niet'. Totdat ik eind 2024 in contact kwam met Bali Estate Group. De mensen stonden mij goed te woord en konden al mijn wensen vervullen, en adviseerden om te investeren op Bali met een hoog rendement. Degene met wie ik contact heb, helpt mij overal mee als een echte professionele investeerder. Ik ben erg tevreden hoe alles verloopt en zal zeker zaken blijven doen in de toekomst.”
Martin JInvesteerder“Bali Estate Group sprak me direct aan: no-nonsense mentaliteit van Roy en Koen, geen verkooppraatjes, maar projecten die wat uitstralen. Na een info-avond in Delft kocht ik mijn eerste 2 units, met perfecte financiele begeleiding via een relatie van Roy. Inmiddels 6 units verder: strak en netjes op de bouw, en de after-sales op locatie is top.”
Francois Chambone“Nadat ik mijn woning in Nederland verkocht had, wist ik dat ik iets met mijn overwaarde wilde doen. Via Danny ben ik bij het project Nova Ocean Resort terecht gekomen. Ik ben erg blij met mijn aankoop en met de communicatie van het team van Bali Estate Group. Ik kijk uit naar de toekomst!”
Jessy P.“De aankoop van Nova Oasis Villa in Canggu begin 2025 verliep in eerste instantie wat stroperig, maar gaandeweg verbeterde alles zichtbaar. Het team is professioneel en vakkundig, en de rapportages zijn overzichtelijk en compleet. We hebben inmiddels in de villa verbleven en gaan dit jaar opnieuw, het voelt echt als ons tweede thuis.”
Peter Been & Marylin Paays“We zijn al enkele jaren bezig om te investeren in vastgoed, waarbij we zochten naar een hoog rendement in combinatie met een mooi land om vakantie te vieren. Oorsprokelijk wilde we dit in Spanje gaan doen, maar door licentie beperkingen daar zijn we uitgeweken naar andere landen. Tijdens de zoektocht zijn wij in aanraking gekomen met Bali Estate Group. Vanaf dag 1 hadden wij fijn en intensief contact. We hadden meer dan duizend vragen en Bali Estate Group heeft altijd netjes, snel en professioneel geholpen.”
FAQ
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen bruto en netto rendement?
Hoeveel verdient een typische Bali-villa per jaar?
Wat is de bezetting in de praktijk?
Wat kan ik aan operationele kosten verwachten?
Wat als de huur tegenvalt?
Kennisbank
Lees verder over investeren op Bali
Meer artikelen uit onze kennisbank over investeren op Bali.
Hoe maximaliseer je een vastgoedinvestering op Bali?
Van locatiekeuze en operator tot onderhoud en bezetting: de factoren waarmee je het rendement van je vastgoedinvestering op Bali structureel maximaliseert.
Lees artikel
Hoog rendement op Bali?
Wat is een realistisch rendement op Bali-vastgoed? We leggen bruto versus netto uit en laten zien welke bandbreedte haalbaar is op de beste locaties van het eiland.
Lees artikel
Netto rendement op Bali: een realistische doorrekening
Van bruto naar netto: een eerlijke som met alle kosten erin. Zo bereken je wat een Bali-villa daadwerkelijk oplevert na management, commissies en bronbelasting.
Lees artikel
Bespreek jouw situatie
Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek. We bespreken jouw doelen, kapitaal en horizon en welk project daar het beste bij aansluit.