Bruto rendementen klinken indrukwekkend, maar als investeerder wil je weten wat er onderaan de streep overblijft. In dit artikel rekenen we een realistisch voorbeeld door, met alle kosten die op Bali een rol spelen.
Begin bij het bruto rendement
Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar bruto huurinkomsten per jaar. Bij een verhuurgraad van 80 tot 95 procent is dat een stevig vertrekpunt. Voor de projecten die wij zelf ontwikkelen hanteren we een bruto rendementsbandbreedte van 15 tot 20 procent.
Wat gaat er vanaf
Van het bruto rendement gaan property management (10 tot 25 procent), platform-commissies voor OTA-kanalen zoals Airbnb of Booking (15 tot 20 procent), onderhoud, nutsvoorzieningen, verzekering, de lokale banjar-bijdrage en de Indonesische bronbelasting af. Die bronbelasting is een finale heffing van doorgaans rond de 10 procent op huur uit onroerend goed. Samen komt de lastenkant uit op 35 tot 50 procent van bruto.
De netto uitkomst
Een villa met 20 procent bruto levert daardoor doorgaans 10 tot 14 procent netto. Op een toplocatie met goede bezetting ligt de terugverdientijd op netto basis tussen 5 en 8 jaar, tegenover meestal meer dan 20 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.
Hoe wij dit transparant maken
Wij leggen de verwachte positie binnen onze 15 tot 20 procent bandbreedte per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Vervolgens rapporteren we elk kwartaal op netto basis wat er daadwerkelijk overblijft. Geen verrassingen, maar verifieerbare cijfers. Raadpleeg voor jouw fiscale situatie altijd een adviseur.
