Avkastning på eiendom på Bali: hva kan du forvente
En eiendomsinvestering på Bali gir klart høyere avkastning enn en tilsvarende plassering i Nederland. Vi jobber på to nivåer: markedssnittet per område og det Bali Estate Group oppnår i sine egne prosjekter.
Markedssnitt
Gjennomsnittlig avkastning per område
Tallene under er brede markedssnitt for luksuseiendom i disse områdene, basert på offentlige markedsrapporter. De gjelder ikke spesifikt for prosjektene våre, og de regnes dessuten på verdien av eiendommen, mens vi regner på investeringen din.
Per område
Uluwatu og Bingin: gjennomsnittlig avkastning etter kostnader på mellom 10 og 14 prosent, drevet av mangelen på tomter helt ute på klippekanten. Canggu og Berawa: mellom 8 og 11 prosent i et modent marked med forutsigbart belegg. Pererenan og Tabanan: områder i vekst med en forventet prisvekst på 8 til 10 prosent i året fram mot 2028. Ubud: mellom 7 og 10 prosent, med et wellnesspublikum og lengre opphold.
Våre prosjekter
Hva Bali Estate Group oppnår i sine egne prosjekter
I prosjektene vi selv utvikler og selger, ligger den forventede totalavkastningen på mellom 12 og 17 prosent i året: en leieavkastning etter kostnader på 9 til 13 prosent, det som står igjen etter forvaltningshonoraret på 32 prosent, alt inkludert, og fellesutgiftene på 175 euro i måneden, pluss en verdistigning på 3 prosent per år. Begge regnes på investeringen din og hviler dermed på et annet grunnlag enn markedssnittene over, som bare omfatter leieavkastning.
Hvor tallet vårt kommer fra
Vi styrer på skarpere valg av beliggenhet, stordriftsfordeler i større prosjekter som Nova Ocean Resort og valget av en internasjonal operatør (MĀUA by Swiss-Belhotel) i dette flaggskipprosjektet, som strukturelt løfter gjennomsnittsprisen per rom (ADR) og belegget.
Hvilken plass i spennet 12 til 17 prosent som er realistisk for et konkret prosjekt, fester vi skriftlig per prosjekt før du sier ja. Deretter rapporterer vi hvert kvartal hva leieinntektene faktisk gir etter kostnader, og hva verdistigningen bidrar med i tillegg.
Denne forklaringen er indikativ. Skattetrinnet på 10 prosent avhenger av din personlige situasjon og skattemessige struktur; vi regner gjerne ut hva du faktisk sitter igjen med. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning.
Leieavkastning og verdistigning
Fra leieinntekt til avkastning og nedbetalingstid
Hva som trekkes fra
Vi tar ett enkelt forvaltningshonorar på 32 prosent av leieinntektene, alt inkludert. Honoraret dekker allerede: forvaltning og drift, driftsutgifter som strøm og vann, forsikring, personale, større vedlikehold og trendoppussing. Ekstra kostnader til property management kommer ikke i tillegg; bookingkostnader fra plattformer som Booking eller Airbnb viderefaktureres separat og transparent til kostpris. I tillegg betaler eiere fellesutgifter på 175 euro i måneden. Det som står igjen etter disse to postene, kaller vi leieavkastning etter kostnader: 9 til 13 prosent av investeringen din. I tillegg kommer den forventede verdistigningen på 3 prosent per år, som tilsvarer rundt 3,4 prosent av investeringen din, slik at den forventede totalavkastningen havner på 12 til 17 prosent. I scenarioene blir det rundt 13 prosent ved 70 prosent belegg, rundt 15 prosent ved 80 prosent og rundt 16 prosent ved 90 prosent belegg. Den delen som kommer fra verdistigningen, utbetales ikke månedlig; den realiseres først ved salg.
Den indonesiske PB1-skatten på 10 prosent på hospitality-inntekter er allerede trukket fra i døgnprisene vi regner med, og trekkes derfor ikke fra en gang til. Forlengelse av leasehold ligger utenfor de 32 prosentene: den koster 6 000 euro for en leilighet eller Golf View Private Pool (hver forlengelse 5 prosent høyere), 7 200 euro for en studio og 14 400 euro for en suite eller en leilighet med to soverom, hvert 5. år og bare fra år 5 til og med år 50.
En godt plassert villa med to soverom i Canggu eller Uluwatu gir i 2025 vanligvis mellom 30 000 og 50 000 amerikanske dollar i leieinntekter i året, før fradrag for postene over. Med et belegg på 70 til 90 prosent ligger nedbetalingstiden på mellom 8 og 10 år. Den regnes på leieinntektene etter kostnader og ikke på verdistigningen, mot vanligvis 20 til 25 år for en utleiebolig i Nederland.
Kalkulator
Regn ut avkastningen din selv
Velg en enhet, varier belegget og se leieavkastningen etter kostnader, inkludert en prognose på opptil 10 år. Den indonesiske PB1-skatten på 10 prosent er allerede trukket fra i døgnprisene.
Leieavkastningen er leieinntekten etter bookingplattformenes gebyrer (15% av døgnprisen), etter forvaltningshonoraret (32%) og etter felleskostnadene til sameiet på 175 € per måned. Den indonesiske PB1-skatten på 10% av hospitality-omsetningen er allerede inkludert i døgnprisene. Honoraret dekker personale, renhold, vedlikehold, strøm og vann samt forsikring. Totalavkastningen legger til verdistigningen på 3% per år. Den delen er en verdiøkning på papiret og utbetales ikke månedlig. Forlengelsen av leasehold-avtalen inngår ikke i disse 32% og står som en egen post i langtidsprognosen. Inntektsskatt i ditt eget land er ditt eget ansvar: Bali Estate Group gir ingen skatterådgivning.
Indikativ beregning. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Be gjerne om en personlig beregning for din situasjon.
Hvorfor Bali Estate Group
Fire grunner til at investorer velger oss
Leasehold i inntil 80 år
Vi har forhandlet frem forlengelsesopsjoner på inntil 80 år, mens markedsstandarden er 30 år. Så vidt vi vet unikt i markedet.
Utvikler og selger i ett
Ingen mellomledd. Vi velger selv beliggenheten, utformer den juridiske strukturen og inngår avtalen med operatøren.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internasjonal hotelloperatør med flere tiårs erfaring, i vårt flaggskipprosjekt Nova Ocean Resort. Høyere beleggsgrad, mindre variasjon i avkastningen.
Transparent kvartalsrapportering
Hvert kvartal får du innsyn i inntekter, beleggsgrad og leieavkastningen etter kostnader. Etterprøvbare tall i stedet for tomme løfter.
Kjent fra
Erfaringer
Dette sier investorene våre
“Vi kom først i kontakt med Bali Estate Group gjennom podkasten Lotgenoten, der Roy fortalte om eiendomsmarkedet på Bali. Han fremsto helt fra start som troverdig, kunnskapsrik og åpen: han trakk ikke bare frem mulighetene, men snakket også ærlig om reguleringsplaner, byggematerialer og mulige fallgruver. I samtalen med Pierre ble praktisk talt alle spørsmålene våre besvart før vi rakk å stille dem, og den personlige kjemien stemte umiddelbart. Den nederlandske kontaktpersonen og de korte kommunikasjonsveiene er et stort pluss, og engasjementet stopper ikke når handelen er i havn: nyhetsbrev med profesjonelt klippede videoer gjør at man kan følge byggingen tett. Vi anbefaler Bali Estate Group på det varmeste til alle som vurderer en eiendomsinvestering på Bali.”
Tamara & CoenInvestorer“Bali Estate Group appellerte til meg med en gang: den jordnære holdningen til Roy og Koen, ingen salgsprat, men prosjekter med ekte karakter. Etter et informasjonsmøte i Delft kjøpte jeg mine første 2 enheter, med perfekt finansiell oppfølging gjennom en kontakt av Roy. Siden den gang har ytterligere 6 enheter kommet til: på byggeplassen er det ryddig og velorganisert, og den lokale oppfølgingen etter kjøpet er førsteklasses.”
“Da jeg hadde solgt boligen min i Nederland, visste jeg at jeg ville gjøre noe med den frigjorte kapitalen. Via Danny havnet jeg i prosjektet Nova Ocean Resort. Jeg er svært fornøyd med kjøpet og med kommunikasjonen fra teamet i Bali Estate Group, og jeg ser frem til fortsettelsen.”
“Vi har investert i eiendom i flere år og lette etter høy avkastning kombinert med et vakkert land å feriere i. Opprinnelig ville vi gjøre det i Spania, men på grunn av restriksjonene på tillatelser der vendte vi oss mot andre land. Underveis i søket kom vi i kontakt med Bali Estate Group. Fra første dag var kontakten hyggelig og tett. Vi hadde mer enn tusen spørsmål, og Bali Estate Group hjalp oss alltid grundig, raskt og profesjonelt.”
“Tidlig i 2022 var jeg allerede i gang med å plassere pengene mine i eiendom med høy avkastning. Den oppgaven viste seg likevel å være større enn jeg hadde trodd. Jeg kom i kontakt med flere aktører, men det ble alltid med et nesten. Helt til jeg mot slutten av 2024 kom i kontakt med Bali Estate Group. Jeg fikk gode råd, de kunne innfri alle ønskene mine og anbefalte en investering på Bali med høy avkastning. Kontaktpersonen min støtter meg i alt som en ekte profesjonell investor. Jeg er svært fornøyd med måten alt går på, og kommer helt sikkert til å fortsette samarbeidet fremover.”
“Kjøpet av Nova Oasis Villa i Canggu tidlig i 2025 gikk litt tregt i starten, men underveis ble alt merkbart bedre. Teamet er profesjonelt og dyktig, og rapportene er oversiktlige og fullstendige. Vi har nå bodd i villaen selv og drar dit igjen i år; det føles virkelig som vårt andre hjem.”
FAQ
Ofte stilte spørsmål
Hva er forskjellen på leieavkastning etter kostnader og totalavkastning?
Hvor mye gir en typisk villa på Bali i året?
Hvor høyt er belegget i praksis?
Hvilke driftskostnader må jeg regne med?
Hva skjer hvis leieinntektene blir lavere enn ventet?
Kunnskapsbank
Les mer om å investere på Bali
Flere artikler fra kunnskapsbanken vår om å investere på Bali.
Hvordan maksimerer du en eiendomsinvestering på Bali?
Fra beliggenhet og operatør til vedlikehold og beleggsgrad: faktorene du bruker for varig å maksimere avkastningen på eiendomsinvesteringen din på Bali.
Les artikkelenHøy avkastning på Bali?
Hvilken avkastning er realistisk på eiendom på Bali? Vi forklarer hva som går fra leieinntektene, og viser hvilket spenn som er oppnåelig på de beste beliggenhetene på øya.
Les artikkelenAvkastning etter kostnader på Bali: en realistisk gjennomregning
Fra leieinntekter til avkastning: et ærlig regnestykke der alle kostnader er med. Slik finner du ut hva en enhet på Bali faktisk gir etter kostnader, og hva verdistigningen bidrar med i tillegg.
Les artikkelen
La oss snakke om din situasjon
Book en uforpliktende introduksjonssamtale. Vi går gjennom målene dine, kapitalen din og investeringshorisonten din, og hvilket prosjekt som passer best.