Investere på Bali: alt du bør vite som internasjonal investor
Aktuelle tall, regelverk, en oversikt over regionene og hva Bali Estate Group tar seg av for deg som utvikler og selger. Basert på offentlige markedsdata og vår daglige praksis på stedet.
Utenlandske ankomster til Bali 2025
+9,7% mot 2024
Avkastning etter kostnader, BEG-prosjekter
Belegg i toppbeliggenheter
Leasehold, unikt i markedet
Markedskontekst
Hvorfor Bali er et seriøst investeringsmål i 2026
Tre krefter gjør Bali mer attraktivt i dag enn for fem år siden: vedvarende vekst i turismen, en bredere spredning av kildemarkeder og et økonomisk klima som er blitt mer forutsigbart for investorer.
Turisttallene fortsetter å vokse
I 2025 registrerte Bali rundt 6,95 millioner direkte utenlandske ankomster, en vekst på 9,72 prosent sammenlignet med 2024. I de fem første månedene av 2025 lå veksten til og med på 13,65 prosent. For 2026 venter det indonesiske statistikkbyrået at grensen på 7 millioner passeres.
Australia er fortsatt det største kildemarkedet, fulgt av India, Kina, Sør-Korea og flere europeiske land. For deg som leier ut, betyr det et høyt belegg i luksusboliger i toppbeliggenheter, i praksis 80 til 95 prosent per år.
Enda viktigere: etterspørselen vokser raskere enn tilbudet. Mens antallet turister har steget fra 2,8 millioner i 2011 til nesten 7 millioner i 2025 og er på vei mot 10 millioner i 2030, har antallet hotellrom vokst langt saktere, fra rundt 35.000 til omtrent 62.500. Etterspørselen vokser dermed omtrent dobbelt så raskt som tilbudet, noe som strukturelt støtter både belegg og romprisene i toppbeliggenheter.
Tiltrekningskraften bekreftes også utenfra: på Tripadvisor har reisende kåret Bali til reisemål nummer 1 i verden, nummer 1 i Asia og bryllupsreisemål nummer 1. Et bevis på den vedvarende internasjonale etterspørselen du drar direkte nytte av når du leier ut.
Bredt spredte kildemarkeder senker risikoen
En viktig grunn til at Bali er mer robust som investering enn mange andre reisemål, er at de besøkende fordeler seg over dusinvis av land. Ingen enkelt kildemarked står for mer enn 25 prosent av det samlede volumet. Da Kina i stor grad falt bort i årene 2020 til 2022, tok Europa, Australia og India raskt over. For en langsiktig investor er det en verdifull egenskap.
Stabil økonomi, forutsigbar demografi
Med 280 millioner innbyggere er Indonesia Asias fjerde største økonomi og har i flere år vokst med rundt 5 prosent i året. De fleste internasjonale transaksjonene på Bali skjer i amerikanske dollar eller euro, så du merker lite til den mer volatile rupiahen. Den asiatiske middelklassen ventes å firedobles innen 2030, og det innen rekkevidde av Bali.
Hospitality blir stadig viktigere
Innenfor Bali-markedet forskyves etterspørselen mot hospitality. Tilbudet av frittstående villaer er stort og konkurransen øker; uten service og opplevelse blir utleien vanskeligere. Hoteller, små luksusresorter og serviced residences viser derimot de sterkeste tallene: høyere døgnpriser, høyere belegg og en økende etterspørsel etter service og opplevelse.
Å investere handler derfor for lengst ikke bare om å kjøpe en eiendom, men også om service, forvaltning, design og merkevare. Det er nettopp det prosjektene våre bygger på: et resort som Nova Ocean Resort kombinerer eiendommen med en profesjonell femstjerners drift, noe som strukturelt støtter belegg og døgnpriser.
Avkastning
Hva du tjener på eiendom på Bali
En investering på Bali gir klart høyere avkastning enn de fleste etablerte europeiske markeder. Vi opererer med to nivåer: markedsgjennomsnittet for luksuseiendom i de aktuelle regionene og avkastningen Bali Estate Group oppnår i sine egne prosjekter.
Garantert leieavkastning Nova Ocean Resort, de to første årene
Forventet årlig verdistigning
Avkastning etter kostnader
Markedsgjennomsnittlig avkastning per region
Uluwatu og Bingin: markedsgjennomsnittlig avkastning etter kostnader på mellom 10 og 14 prosent, drevet av mangelen på cliff-front-tomter. Canggu og Berawa: mellom 8 og 11 prosent, et modent marked med forutsigbart belegg. Pererenan og Tabanan: fremvoksende områder med en forventet prisvekst på 8 til 10 prosent per år frem til 2028. Ubud: mellom 7 og 10 prosent, med en annen målgruppe av velvære og lengre opphold. Dette er tall for hele markedet, og de kan ikke sammenlignes direkte med tallene for våre egne prosjekter lenger ned.
Hva Bali Estate Group oppnår i sine egne prosjekter
I prosjektene vi utvikler og selger selv, ligger avkastningen vår etter kostnader på mellom 15 og 20 prosent per år, altså etter all-in-forvaltningshonoraret på 32 prosent og felleskostnadene, og dermed i snitt over de regionale markedstallene. Forskjellen skyldes skarpere valg av beliggenhet, stordriftsfordeler i større prosjekter som Nova Ocean Resort og valget av en internasjonal operatør (MĀUA by Swiss-Belhotel) i dette flaggskipprosjektet.
I Nova Ocean Resort går vi enda et skritt lenger: en kontraktsfestet garantert leieavkastning på 8 prosent av hele kjøpesummen de to første årene, supplert med en forventet årlig verdistigning på rundt 5 prosent. Slik kombinerer du et etterprøvbart gulv med en reell oppside.
Og dette er ikke teori: villaprosjektene våre på Bali oppnår i praksis et månedsbelegg på som regel 84 til 95 prosent, med flere måneder på 95 prosent i høysesongen. Disse tallene er grunnlaget når vi regner realistisk på nye prosjekter.
Hvilken posisjon innenfor intervallet vårt på 15 til 20 prosent som er realistisk for et bestemt prosjekt, fester vi skriftlig per prosjekt før du binder deg. Hvert kvartal rapporterer vi hva som faktisk står igjen etter kostnader og etter skatt.
Avkastning etter kostnader, avkastning etter skatt og tilbakebetalingstid
Vi opererer med et all-in-forvaltningshonorar på 32 prosent av leieinntektene. Det dekker forvaltning og drift, provisjoner til OTA-er og plattformer, driftskostnader, forsikring, personale, større vedlikehold og oppgraderinger på trendnivå. Ekstra kostnader til eiendomsforvaltning eller plattformer kommer altså ikke i tillegg. I tillegg betaler du felleskostnader på 175 € per måned.
Det som står igjen etter disse 32 prosentene og felleskostnadene, kaller vi avkastning etter kostnader: 15 til 20 prosent av investeringen din. Intervallet tar utgangspunkt i et belegg på 70 til 80 prosent: i scenariene våre er det rundt 15 til 17 prosent ved 70 prosent belegg og 17,5 til 20 prosent ved 80 prosent, avhengig av enhetstype. Ved 90 prosent belegg stiger scenariet til 20 til 22,5 prosent. Av leieoverskuddet trekkes deretter 10 prosent indonesisk kildeskatt, som Bali Estate Group innbetaler for deg. Det som står igjen etter det, er avkastningen etter skatt.
Forlengelsen av leaseholdet inngår ikke i disse 32 prosentene: 6.000 € for en leilighet eller Golf View Private Pool (hver forlengelse 5 prosent høyere), 7.200 € for en studio og 14.400 € for en suite eller en leilighet med to soverom, hvert femte år og bare fra år 5 til og med år 50. Den posten viser vi separat i langtidsprognosen. Investeringen din utgjør 80 prosent av kjøpesummen; de resterende 20 prosentene betaler du rentefritt av leieinntektene. På det grunnlaget ligger tilbakebetalingstiden for en godt valgt enhet i en toppbeliggenhet på mellom 5 og 8 år, mot som regel mer enn 20 år for en utleiebolig i etablerte europeiske markeder.
Eierstruktur
Hvordan du som utenlandsk investor kan eie eiendom
Indonesisk rett tillater ikke fullt selveie for utlendinger, men det finnes tre legitime strukturer, hver med sine egne kjennetegn.
Leasehold (Hak Sewa)
Den vanligste formen for utenlandske investorer. Du leier retten til å bruke tomt og bygning i en avtalt periode. Markedsstandarden er 25 til 30 år med forlengelsesopsjon; etter den nye reguleringen (PP 28/2025) finnes det ikke lenger noen lovbestemt maksimal løpetid. Raskt, ukomplisert og uten krav om oppholdstillatelse.
Der konkurrentene som regel holder seg til markedsstandarden på 30 år, har vi for prosjektene våre fremforhandlet forlengelsesopsjoner på inntil 80 års leasehold. Det er unikt i markedet på det tidspunktet denne teksten skrives, og det utvider både avkastningshorisonten din og mulighetene for å selge posisjonen videre.
Hak Pakai og PT PMA
Hak Pakai er en registrert bruksrett til boligformål med en løpetid på inntil 80 år, men forutsetter en gyldig indonesisk oppholdstillatelse og en minsteverdi på eiendommen. PT PMA er et utenlandsk investeringsselskap som kan eie eiendom med HGB-tittel til kommersielle formål, med en høyere minsteinvestering og årlig rapporteringsplikt.
En investeringsvilla for utleie uten ønske om å bo der: leasehold er nesten alltid det riktige valget. To eller flere prosjekter eller næringseiendom: da blir PT PMA interessant. Ønsker du lengre opphold: da er Hak Pakai aktuelt. Vi følger deg gjennom alle tre løypene og gir råd ut fra din situasjon.
Åpenhet
Risikoene og hvordan vi sikrer dem
Enhver investering har risiko. Vi setter ord på den åpent, sammen med måten Bali Estate Group aktivt begrenser den på.
Drift, regelverk og natur
Operativ risiko: kvaliteten på operatøren din avgjør belegget ditt, derfor samarbeider vi i Nova Ocean Resort med MĀUA by Swiss-Belhotel og i villaprosjektene våre med vår egen operative organisasjon på Bali. Regulatorisk risiko: lovverket rundt utenlandsk eierskap har vært stabilt siden 2020 og ble ytterligere lempet i 2025. Naturrisiko: all nybygging oppføres jordskjelvsikkert, og forsikringen ordner vi som standard.
Avkastningskalkulator
Beregn avkastningen din selv
Velg en enhet, endre belegget, veksle mellom avkastning etter kostnader og etter skatt og se prognosen over inntil 80 år.
Avkastning etter kostnader er leieinntekten etter forvaltningshonoraret (32%) og felleskostnadene til sameiet. Honoraret dekker hele forvaltningen og driften: personale, renhold, vedlikehold, strøm og vann samt forsikring. Bookingplattformenes gebyrer inngår ikke. Avkastning etter skatt er leieinntekten etter ytterligere fradrag for den indonesiske kildeskatten på 10% av leieoverskuddet. Den skatten betaler vi inn på vegne av eieren. Forlengelsen av leasehold-avtalen inngår ikke i disse 32% og står som en egen post i langtidsprognosen.
Indikativ beregning. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Be gjerne om en personlig beregning for din situasjon.
På stedet
I disse toppbeliggenhetene vokser etterspørselen strukturelt raskere enn tilbudet.
Markedsdata per region
Belegg, avkastning og døgnpriser per region
Tabellen viser gjennomsnitt for hele markedet per region fra markedsanalysen vår, ikke tallene for våre egne prosjekter. Vi konsentrerer oss bevisst om toppbeliggenhetene øverst i tabellen, der objektene vi forvalter som regel ligger i det øvre sjiktet av markedsintervallet eller over det.
| Region | Belegg | Intervall avkastning etter kostnader | Intervall døgnpris (ADR) | Markedsprofil |
|---|---|---|---|---|
| Uluwatu | 83-90% | 12-18% | 200-400 $ | Yield og vekst |
| Canggu | 75-85% | 9-14% | 150-280 $ | Yield og likviditet |
| Sanur | 72-80% | 7-10% | 100-180 $ | Stabil kontantstrøm |
| Ubud | 55-70% | 6-9% | 100-200 $ | Nisje og velvære |
| Kedungu | 55-65% | 8-12% | 120-200 $ | Tidlig fase, vekst |
| Candidasa | 45-60% | 4-7% | 80-140 $ | Rolig, fremvoksende |
Kilde: markedsanalyse (Airbtics, perioden februar 2025 til januar 2026). Markedsmedianer, toppbeliggenheter ligger over gjennomsnittet. Ingen avkastningsgaranti.
Regioner og prosjekter
Hvilke regioner som har størst potensial akkurat nå
- Uluwatu og BinginRegionen med høyest avkastning og sterkest prisvekst. Her ligger Nova Ocean Resort, med MĀUA by Swiss-Belhotel som operatør.
- Canggu og BerawaModent marked med stabil avkastning og svært høyt belegg.
- UmalasSentralt beliggende, grønt boligområde og stedet for villaprosjektene våre.
- PererenanFremvoksende område for den tålmodige investoren med lengre horisont.
- UbudVelvære- og langtidsmarked med et eget særpreget produkt.
Hvorfor Bali Estate Group
Fire grunner til at investorer velger oss
Leasehold i inntil 80 år
Vi har forhandlet frem forlengelsesopsjoner på inntil 80 år, mens markedsstandarden er 30 år. Så vidt vi vet unikt i markedet.
Utvikler og selger i ett
Ingen mellomledd. Vi velger selv beliggenheten, utformer den juridiske strukturen og inngår avtalen med operatøren.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internasjonal hotelloperatør med flere tiårs erfaring, i vårt flaggskipprosjekt Nova Ocean Resort. Høyere beleggsgrad, mindre variasjon i avkastningen.
Transparent kvartalsrapportering
Hvert kvartal får du innsyn i inntekter, beleggsgrad og avkastning etter skatt. Etterprøvbare tall i stedet for tomme løfter.
Kjent fra
Erfaringer
Dette sier investorene våre
“Vi kom først i kontakt med Bali Estate Group gjennom podkasten Lotgenoten, der Roy fortalte om eiendomsmarkedet på Bali. Han fremsto helt fra start som troverdig, kunnskapsrik og åpen: han trakk ikke bare frem mulighetene, men snakket også ærlig om reguleringsplaner, byggematerialer og mulige fallgruver. I samtalen med Pierre ble praktisk talt alle spørsmålene våre besvart før vi rakk å stille dem, og den personlige kjemien stemte umiddelbart. Den nederlandske kontaktpersonen og de korte kommunikasjonsveiene er et stort pluss, og engasjementet stopper ikke når handelen er i havn: nyhetsbrev med profesjonelt klippede videoer gjør at man kan følge byggingen tett. Vi anbefaler Bali Estate Group på det varmeste til alle som vurderer en eiendomsinvestering på Bali.”
Tamara & CoenInvestorer“Bali Estate Group appellerte til meg med en gang: den jordnære holdningen til Roy og Koen, ingen salgsprat, men prosjekter med ekte karakter. Etter et informasjonsmøte i Delft kjøpte jeg mine første 2 enheter, med perfekt finansiell oppfølging gjennom en kontakt av Roy. Siden den gang har ytterligere 6 enheter kommet til: på byggeplassen er det ryddig og velorganisert, og den lokale oppfølgingen etter kjøpet er førsteklasses.”
“Da jeg hadde solgt boligen min i Nederland, visste jeg at jeg ville gjøre noe med den frigjorte kapitalen. Via Danny havnet jeg i prosjektet Nova Ocean Resort. Jeg er svært fornøyd med kjøpet og med kommunikasjonen fra teamet i Bali Estate Group, og jeg ser frem til fortsettelsen.”
“Vi har investert i eiendom i flere år og lette etter høy avkastning kombinert med et vakkert land å feriere i. Opprinnelig ville vi gjøre det i Spania, men på grunn av restriksjonene på tillatelser der vendte vi oss mot andre land. Underveis i søket kom vi i kontakt med Bali Estate Group. Fra første dag var kontakten hyggelig og tett. Vi hadde mer enn tusen spørsmål, og Bali Estate Group hjalp oss alltid grundig, raskt og profesjonelt.”
“Tidlig i 2022 var jeg allerede i gang med å plassere pengene mine i eiendom med høy avkastning. Den oppgaven viste seg likevel å være større enn jeg hadde trodd. Jeg kom i kontakt med flere aktører, men det ble alltid med et nesten. Helt til jeg mot slutten av 2024 kom i kontakt med Bali Estate Group. Jeg fikk gode råd, de kunne innfri alle ønskene mine og anbefalte en investering på Bali med høy avkastning. Kontaktpersonen min støtter meg i alt som en ekte profesjonell investor. Jeg er svært fornøyd med måten alt går på, og kommer helt sikkert til å fortsette samarbeidet fremover.”
“Kjøpet av Nova Oasis Villa i Canggu tidlig i 2025 gikk litt tregt i starten, men underveis ble alt merkbart bedre. Teamet er profesjonelt og dyktig, og rapportene er oversiktlige og fullstendige. Vi har nå bodd i villaen selv og drar dit igjen i år; det føles virkelig som vårt andre hjem.”
FAQ
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg som utlending kjøpe eiendom på Bali?
Hvor lenge løper leaseholdet mitt?
Hva er en realistisk avkastning?
Hvor mange turister besøker egentlig Bali?
Hva er de største risikoene?
Hvor lenge holder man en typisk investering?
Hvordan er det skattemessig?
Hva koster det å komme inn?
Hvordan vet jeg at Bali Estate Group er til å stole på?
Kunnskapsbank
Fordyp deg i kunnskapsbanken vår
Artikler om avkastning, eierstruktur, risiko og regionene med størst potensial.
Hvorfor Bali er hotspoten for lønnsomme eiendomsinvesteringer i 2026
Vekst i turismen, knapphet på toppbeliggenheter og gunstig regelverk gjør Bali til et seriøst eiendomsmål i 2026. Dette er tallene og mulighetene akkurat nå.
Les artikkelenEtterspørsel mot tilbud: derfor vokser turismen på Bali raskere enn romtilbudet
Antallet turister på Bali vokser omtrent dobbelt så raskt som antallet hotellrom. Derfor er dette gapet mellom etterspørsel og tilbud gunstig for investorer.
Les artikkelenHvordan maksimerer du en eiendomsinvestering på Bali?
Fra beliggenhet og operatør til vedlikehold og beleggsgrad: faktorene du bruker for varig å maksimere avkastningen på eiendomsinvesteringen din på Bali.
Les artikkelenHøy avkastning på Bali?
Hvilken avkastning er realistisk på eiendom på Bali? Vi forklarer hva som går fra leieinntektene, og viser hvilket spenn som er oppnåelig på de beste beliggenhetene på øya.
Les artikkelenHva gjør Bali til et trygt valg?
Politisk stabilitet, bredt fordelt etterspørsel fra turismen og lempet regelverk: oppdag hvorfor Bali er et overraskende trygt mål for eiendomsinvesteringen din.
Les artikkelenHva PP 28/2025 endrer for utenlandske eiendomseiere
PP 28/2025 lemper på reglene rundt utenlandsk eiendom på Bali. Hva loven betyr for leasehold, Hak Pakai og tryggheten din som investor.
Les artikkelen
Neste steg
Vil du på 30 minutter finne ut om en investering på Bali passer for din situasjon? Book en uforpliktende første samtale.