Et iøynefallende avkastningstall høres imponerende ut, men som investor vil du vite hva som blir igjen nederst på linjen. I denne artikkelen går vi gjennom hele kostnadsstigen, fra leieinntektene til leieavkastningen etter kostnader og totalavkastningen inkludert verdistigning.
Begynn med leieinntektene
En godt posisjonert villa med to soverom i Canggu eller Uluwatu oppnår i markedet i 2025 typisk mellom 30.000 og 50.000 amerikanske dollar i leieinntekter per år. Med en beleggsgrad på 70 til 90 prosent, som er vanlig i markedet, er det et solid utgangspunkt. Men leieinntekter er ikke avkastning: det som teller, er hva som blir igjen etter kostnader, og det avhenger fullt og helt av hvordan eiendommen driftes.
Hva som går fra
Organiserer du alt selv, summerer kostnadene seg: eiendomsforvaltning, plattformprovisjoner for OTA-kanaler som Airbnb eller Booking, vedlikehold, driftsutgifter, forsikring og det lokale banjar-bidraget. I våre egne prosjekter fungerer det annerledes. Bali Estate Group beregner ett enkelt alt-inkludert forvaltningshonorar på 32 prosent av leieinntektene, som dekker forvaltning og drift, driftsutgifter, forsikring, personale, større vedlikehold og oppussing i tråd med trendene. Det påløper ingen ekstra kostnader til eiendomsforvaltning; bookingkostnader fra plattformer som Booking eller Airbnb viderefaktureres separat og transparent til kostpris. Ved siden av honoraret betaler du et bidrag til eierforeningen på 175 € per måned.
Hva som blir igjen
Etter honoraret på 32 prosent og bidraget til eierforeningen ligger leieavkastningen etter kostnader i prosjektene våre mellom 9 og 13 prosent av investeringen din, avhengig av beleggsgraden. Sammen med den forventede verdistigningen på 3 prosent per år gir det en forventet totalavkastning på 12 til 17 prosent. Den indonesiske PB1-skatten på 10 prosent på hospitality-inntekter er allerede trukket fra i døgnprisene vi regner med, og trekkes derfor ikke fra en gang til. Én kostnadspost faller utenfor honoraret: forlengelsen av leasehold, med 6.000 € for en leilighet eller Golf View Private Pool (hver forlengelse 5 prosent høyere), 7.200 € for et studio og 14.400 € for en suite eller en leilighet med to soverom, hvert 5. år og bare fra år 5 til og med år 50. Tilbakebetalingstiden ligger mellom 8 og 10 år, regnet på leieinntektene og ikke på verdistigningen, mot som regel mer enn 20 år for en utleiebolig i Nederland.
Slik gjør vi dette transparent
Vi nedfeller den forventede plasseringen innenfor spennet vårt på 12 til 17 prosent skriftlig per prosjekt før du binder deg. Deretter rapporterer vi hvert kvartal hva leieinntektene faktisk gir etter kostnader, og hva verdistigningen bidrar med i tillegg. Ingen overraskelser, men etterprøvbare tall. For din personlige skattesituasjon bør du alltid rådføre deg med en rådgiver.
