눈에 띄는 수익률 수치는 인상적으로 들리지만, 투자자로서 정말 알고 싶은 것은 최종적으로 남는 금액입니다. 이 글에서는 임대 수익에서 비용 차감 후 임대 수익률, 그리고 가치 상승을 포함한 총수익률에 이르기까지 모든 비용 단계를 짚어 보겠습니다.
임대 수익에서 시작
입지가 좋은 짱구나 울루와투의 침실 2개 빌라는 2025년 기준 연간 30,000~50,000달러의 임대 수익을 올리는 것이 일반적입니다. 점유율이 70~90%라면 탄탄한 출발점입니다. 다만 임대 수익은 곧 수익률이 아닙니다. 중요한 것은 비용을 차감한 뒤 남는 금액이며, 이는 자산을 어떻게 운영하는지에 따라 크게 달라집니다.
차감되는 항목
모든 것을 직접 준비하는 경우 자산 관리비, Airbnb나 Booking 같은 OTA 채널의 플랫폼 수수료, 유지보수, 공과금, 보험, 현지 반자르(banjar) 기여금 등 비용이 빠르게 쌓입니다. 저희 자체 프로젝트는 다릅니다. Bali Estate Group은 임대 수익의 32%에 해당하는 올인클루시브 관리 수수료 하나만 부과합니다. 이 수수료에는 운영 및 관리, 공과금, 보험, 인건비, 대규모 유지보수와 리노베이션이 모두 포함되며, 별도의 자산 관리비는 추가되지 않습니다. Booking이나 Airbnb 같은 플랫폼의 예약 수수료만 마진 없이 실비로 별도 투명하게 정산됩니다. 이와 별개로 월 175유로의 관리단 분담금이 있습니다.
최종적으로 남는 금액
32% 수수료와 관리단 분담금을 차감한 뒤, 저희 프로젝트의 비용 차감 후 임대 수익률은 점유율에 따라 투자금의 9~13% 수준입니다. 여기에 연 3%의 예상 가치 상승을 더하면 예상 총수익률은 12~17%가 됩니다. 호스피탈리티 매출에 부과되는 인도네시아 PB1 세금 10%는 저희가 계산에 사용하는 1박 요금에 이미 반영되어 있어 다시 차감되지 않습니다. 수수료에 포함되지 않는 비용이 하나 있는데, 리스홀드 연장 비용으로 아파트먼트와 Golf View Private Pool은 6,000유로(연장 시마다 5% 인상), 스튜디오는 7,200유로, 스위트와 침실 2개 아파트는 14,400유로이며 모두 5년마다, 5년 차부터 50년 차까지만입니다. 투자금 회수 기간은 8~10년입니다. 이 기간은 가치 상승이 아니라 임대 수입을 기준으로 계산한 것으로, 네덜란드 임대 주택의 통상 20년 이상과 대비됩니다.
저희가 이를 투명하게 만드는 방법
계약 전에 프로젝트별로 12~17% 범위 내 기대치를 서면으로 명시합니다. 이후 분기마다 임대 수입이 비용 차감 후 실제로 얼마나 남는지, 그리고 가치 상승이 여기에 얼마를 더하는지 보고해 드립니다. 뜻밖의 일 대신 검증 가능한 숫자만 있습니다. 개인의 세무 상황에 대해서는 반드시 전문 자문인과 상담하시기 바랍니다.
