Rendement op Bali-vastgoed: wat is realistisch

Per regio

Uluwatu en Bingin: marktgemiddelde rendementen na kosten tussen 10 en 14 procent, gedreven door schaarste van cliff-front grond. Canggu en Berawa: tussen 8 en 11 procent in een volwassen markt met voorspelbare bezetting. Pererenan en Tabanan: opkomende gebieden met 8 tot 10 procent verwachte prijsstijging per jaar tot 2028. Ubud: tussen 7 en 10 procent, met een wellness-doelgroep en langere verblijven.

Waarom hoger dan de markt

Dat verschil komt tot stand door scherpere locatiekeuze, schaalvoordelen op grotere projecten zoals Nova Ocean Resort, en de keuze voor een internationale operator (MĀUA by Swiss-Belhotel) op dat vlaggenschipproject die de ADR en bezetting structureel verhoogt.

Welke positie binnen onze 13 tot 17 procent bandbreedte realistisch is voor een specifiek project leggen we per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Per kwartaal rapporteren we wat er daadwerkelijk overblijft, zowel na beheer als na belasting.

Wat gaat eraf

Bij ons loopt de rekening in drie stappen. Stap 1 zijn de huurinkomsten: alles wat je unit aan verhuur opbrengt, voor aftrek van de beheerfee, de VvE-bijdrage en de belasting. Dat is niet het cijfer dat wij communiceren. Stap 2 is het rendement na beheer. Daarvan gaat een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten af, plus een VvE-bijdrage van 175 euro per maand. Die 32 procent dekt beheer en operatie, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Er komen dus geen losse property-managementkosten bovenop. Alleen boekingskosten van platforms als Booking of Airbnb worden apart en transparant tegen kostprijs doorberekend. Stap 3 is het rendement na belasting: over de huurwinst gaat 10 procent Indonesische bronheffing af.

Eén kostenpost valt buiten de 32 procent: de erfpachtverlenging. Die kost 6.000 euro voor een appartement of de Golf View Private Pool (elke verlenging 5 procent hoger), 7.200 euro voor een studio en 14.400 euro voor een suite of tweeslaapkamerappartement, elke 5 jaar en alleen van jaar 5 tot en met jaar 50, en staat als aparte regel in de meerjarenprojectie.

Het rendement na beheer ligt op 13 tot 17 procent van je investering. Die bandbreedte van 13 tot 17 procent volgt uit onze drie bezettingsscenario’s: circa 13 procent bij 70 procent bezetting, circa 15 procent bij 80 procent bezetting en circa 17 procent bij 90 procent bezetting, afhankelijk van het unittype.

Je investering is 80 procent van de aankoopprijs; de resterende 20 procent betaal je rentevrij uit de verhuurinkomsten. Bij Nova Ocean Resort geldt bovendien een huurrendementsgarantie van 8 procent, uitsluitend voor de eerste twee jaar. Die garantie geldt alleen voor Nova Ocean Resort en niet voor onze andere projecten. De waardestijging ligt op 3 procent per jaar, plus eenmalig 10 procent bij oplevering.

Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 80 tot 95 procent ligt de terugverdientijd, gerekend op basis van het rendement na beheer, tussen 6 en 8 jaar, tegenover meestal 20 tot 25 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.

Deze uitleg is indicatief. De belastingstap van 10 procent hangt af van je persoonlijke situatie en fiscale structuur; wat jij onder de streep overhoudt, rekenen we graag voor je door. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.