Rendement op Bali-vastgoed: wat is realistisch

Per regio

Uluwatu en Bingin: marktgemiddelde rendementen na kosten tussen 10 en 14 procent, gedreven door schaarste van cliff-front grond. Canggu en Berawa: tussen 8 en 11 procent in een volwassen markt met voorspelbare bezetting. Pererenan en Tabanan: opkomende gebieden met 8 tot 10 procent verwachte prijsstijging per jaar tot 2028. Ubud: tussen 7 en 10 procent, met een wellness-doelgroep en langere verblijven.

Waarom hoger dan de markt

Dat verschil komt tot stand door scherpere locatiekeuze, schaalvoordelen op grotere projecten zoals Nova Ocean Resort, en de keuze voor een internationale operator (MĀUA by Swiss-Belhotel) op dat vlaggenschipproject die de ADR en bezetting structureel verhoogt.

Welke positie binnen onze 15 tot 20 procent bandbreedte realistisch is voor een specifiek project leggen we per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Per kwartaal rapporteren we wat er daadwerkelijk overblijft, zowel na beheer als na belasting.

Wat gaat eraf

Bij ons loopt de rekening in drie stappen. Stap 1 zijn de huurinkomsten: alles wat je unit aan verhuur opbrengt, voor aftrek van de beheerfee, de VvE-bijdrage en de belasting. Dat is niet het cijfer dat wij communiceren. Stap 2 is het rendement na beheer. Daarvan gaat een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten af, plus een VvE-bijdrage van 175 euro per maand. Die 32 procent dekt beheer en operatie, OTA- en platformkosten, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Er komen dus geen losse property-management- of platformkosten bovenop. Stap 3 is het rendement na belasting: over de huurwinst gaat 10 procent Indonesische bronheffing af, die wij namens jou afdragen.

Eén kostenpost valt buiten de 32 procent: de erfpachtverlenging. Die kost 7.200 euro per 5 jaar voor een studio en 14.400 euro per 5 jaar voor een suite of tweeslaapkamerappartement, en staat als aparte regel in de meerjarenprojectie.

Het rendement na beheer ligt op 15 tot 20 procent van je investering. Die bandbreedte van 15 tot 20 procent gaat uit van een bezetting van 70 tot 80 procent: in onze scenario’s komt dat neer op circa 17 procent bij 70 procent bezetting en 20 procent bij 80 procent. Bij 90 procent bezetting loopt het scenario op tot circa 22 procent, dus boven de bandbreedte die wij hanteren.

Je investering is 80 procent van de aankoopprijs; de resterende 20 procent betaal je rentevrij uit de verhuurinkomsten. Bij Nova Ocean Resort geldt bovendien een huurrendementsgarantie van 8 procent over de volledige aankoopprijs, uitsluitend voor de eerste twee jaar. Die garantie geldt alleen voor Nova Ocean Resort en niet voor onze andere projecten. De waardestijging ligt op circa 5 procent per jaar.

Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 80 tot 95 procent ligt de terugverdientijd, gerekend na beheer en belasting, tussen 5 en 8 jaar, tegenover meestal 20 tot 25 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.