Rendement op Bali-vastgoed: wat is realistisch

Per regio

Uluwatu en Bingin: marktgemiddelde rendementen na kosten tussen 10 en 14 procent, gedreven door schaarste van cliff-front grond. Canggu en Berawa: tussen 8 en 11 procent in een volwassen markt met voorspelbare bezetting. Pererenan en Tabanan: opkomende gebieden met 8 tot 10 procent verwachte prijsstijging per jaar tot 2028. Ubud: tussen 7 en 10 procent, met een wellness-doelgroep en langere verblijven.

Waar ons cijfer vandaan komt

Wij sturen op scherpere locatiekeuze, schaalvoordelen op grotere projecten zoals Nova Ocean Resort, en de keuze voor een internationale operator (MĀUA by Swiss-Belhotel) op dat vlaggenschipproject die de ADR en bezetting structureel verhoogt.

Welke positie binnen onze bandbreedte van 9 tot 13 procent huurrendement na kosten realistisch is voor een specifiek project leggen we per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Per kwartaal rapporteren we wat er daadwerkelijk overblijft en wordt uitgekeerd.

Wat gaat eraf

Bij ons loopt de rekening in drie stappen. Stap 1 zijn de huurinkomsten: alles wat je unit aan verhuur opbrengt, voor aftrek van de boekingskosten, de beheerfee en de VvE-bijdrage. Dat is niet het cijfer dat wij communiceren. De Indonesische PB1-heffing van 10 procent op hospitality-omzet zit al in de nachttarieven verwerkt, dus die is in stap 1 al verrekend en gaat er niet nog eens af. Stap 2 is het huurrendement na kosten. Daarvan gaan de boekingskosten van platforms als Booking of Airbnb af, die apart en transparant tegen kostprijs worden doorberekend, plus een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten en een VvE-bijdrage van 175 euro per maand. Die 32 procent dekt beheer en operatie, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Er komen dus geen losse property-managementkosten bovenop. Stap 3 is het verwachte totaalrendement: het huurrendement na kosten plus de waardestijging van 3 procent per jaar.

Eén kostenpost valt buiten de 32 procent: de erfpachtverlenging. Die kost 6.000 euro voor een appartement of de Golf View Private Pool (elke verlenging 5 procent hoger), 7.200 euro voor een studio en 14.400 euro voor een suite of tweeslaapkamerappartement, elke 5 jaar en alleen van jaar 5 tot en met jaar 50, en staat als aparte regel in de meerjarenprojectie.

Het huurrendement na kosten ligt op 9 tot 13 procent van je investering. Met de waardestijging erbij komt het verwachte totaalrendement uit op 12 tot 17 procent. Dat volgt uit onze drie bezettingsscenario’s: circa 13 procent bij 70 procent bezetting, circa 15 procent bij 80 procent bezetting en circa 16 procent bij 90 procent bezetting, afhankelijk van het unittype. Het deel dat uit waardestijging komt wordt niet maandelijks uitgekeerd; dat komt pas vrij bij verkoop.

Je investering is 80 procent van de aankoopprijs; de resterende 20 procent betaal je rentevrij uit de verhuurinkomsten. Bij Nova Ocean Resort geldt bovendien een huurrendementsgarantie van 8 procent, uitsluitend voor de eerste twee jaar. Die garantie geldt alleen voor Nova Ocean Resort en niet voor onze andere projecten. De waardestijging ligt op 3 procent per jaar, plus eenmalig 10 procent bij oplevering.

Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 70 tot 90 procent ligt de terugverdientijd tussen 8 en 10 jaar, tegenover meestal 20 tot 25 jaar voor een verhuurde woning in Nederland. Die terugverdientijd rekent alleen op de huurinkomsten na kosten, niet op de waardestijging.

Deze uitleg is indicatief. De waardestijging van 3 procent per jaar is een verwachting, geen toezegging, en wordt pas gerealiseerd bij verkoop. Je persoonlijke fiscale situatie kan afwijken; wat jij onder de streep overhoudt, rekenen we graag voor je door. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.