Een rendementspercentage klinkt indrukwekkend, maar als investeerder wil je weten wat er onderaan de streep overblijft. In dit artikel lopen we de hele kostenladder door, van huurinkomsten tot het huurrendement na kosten en het verwachte totaalrendement inclusief waardestijging.
Begin bij de huurinkomsten
Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 70 tot 90 procent is dat een stevig vertrekpunt. Maar huurinkomsten zijn nog geen rendement: het gaat om wat er na kosten overblijft, en dat hangt volledig af van hoe het vastgoed wordt beheerd.
Wat gaat er vanaf
Regel je alles zelf, dan stapelen de kosten zich op: property management, platform-commissies voor OTA-kanalen zoals Airbnb of Booking, onderhoud, nutsvoorzieningen, verzekering en de lokale banjar-bijdrage. In onze eigen projecten werkt het anders. Bali Estate Group rekent een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten. Die dekt beheer en operatie, personeel, schoonmaak, onderhoud, nutsvoorzieningen en verzekering. Boekingskosten van platforms vallen erbuiten. Er komen dus geen losse property-management- of platformkosten bovenop. Daarnaast betaal je een VvE-bijdrage van 175 euro per maand.
Wat er overblijft
Na de 32 procent beheerfee en de VvE-bijdrage komt het huurrendement na beheer in onze projecten uit tussen 9 en 13 procent van de investering, afhankelijk van de bezettingsgraad. De Indonesische hospitality-belasting van 10 procent (PB1) is dan al verwerkt: die zit in de nachttarieven waarmee wij rekenen, dus er gaat daarna niet nog een keer 10 procent af. Daar komt een verwachte waardestijging van 3 procent per jaar bovenop, waarmee het verwachte totaalrendement uitkomt op 12 tot 17 procent per jaar; die waardestijging realiseer je pas bij verkoop. Een kostenpost valt buiten de fee: de erfpachtverlenging. Die betaal je elke 5 jaar, van jaar 5 tot en met jaar 50, dus tien keer in totaal: 6.000 euro voor een appartement of de Golf View Private Pool (elke verlenging 5 procent hoger), 7.200 euro voor een studio en 14.400 euro voor een suite of tweeslaapkamerappartement. De terugverdientijd ligt tussen 8 en 10 jaar, gerekend op de huurinkomsten en dus zonder waardestijging, tegenover meestal meer dan 20 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.
Hoe wij dit transparant maken
Wij leggen de verwachte positie binnen onze bandbreedte van 9 tot 13 procent huurrendement na beheer per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Vervolgens rapporteren we elk kwartaal wat er daadwerkelijk overblijft na alle kosten. Geen verrassingen, maar verifieerbare cijfers. Raadpleeg voor jouw fiscale situatie altijd een adviseur.
