Van huurinkomsten naar rendement: een eerlijke som met alle kosten erin. Zo bereken je wat een Bali-unit daadwerkelijk oplevert na beheer en na belasting.
Een rendementspercentage klinkt indrukwekkend, maar als investeerder wil je weten wat er onderaan de streep overblijft. In dit artikel lopen we de hele kostenladder door, van huurinkomsten tot het rendement na belasting.
Begin bij de huurinkomsten
Een goed-gepositioneerde 2-bedroom villa in Canggu of Uluwatu genereert in 2025 doorgaans tussen 30.000 en 50.000 dollar huurinkomsten per jaar. Bij een bezettingsgraad van 80 tot 95 procent is dat een stevig vertrekpunt. Maar huurinkomsten zijn nog geen rendement: het gaat om wat er na kosten overblijft, en dat hangt volledig af van hoe het vastgoed wordt beheerd.
Wat gaat er vanaf
Regel je alles zelf, dan stapelen de kosten zich op: property management, platform-commissies voor OTA-kanalen zoals Airbnb of Booking, onderhoud, nutsvoorzieningen, verzekering en de lokale banjar-bijdrage. In onze eigen projecten werkt het anders. Bali Estate Group rekent een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten. Die dekt beheer en operatie, OTA- en platformkosten, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Er komen dus geen losse property-management- of platformkosten bovenop. Daarnaast betaal je een VvE-bijdrage van 175 euro per maand.
Wat er overblijft
Na de 32 procent beheerfee en de VvE-bijdrage komt het rendement na beheer in onze projecten uit tussen 15 en 20 procent van de investering, afhankelijk van de bezettingsgraad. Daarover gaat nog 10 procent Indonesische bronheffing op de huurwinst, die wij namens de eigenaar afdragen; dat is het rendement na belasting. Een kostenpost valt buiten de fee: de erfpachtverlenging, 7.200 euro per 5 jaar voor een studio en 14.400 euro per 5 jaar voor een suite of tweeslaapkamerappartement. De terugverdientijd ligt tussen 5 en 8 jaar, tegenover meestal meer dan 20 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.
Hoe wij dit transparant maken
Wij leggen de verwachte positie binnen onze 15 tot 20 procent bandbreedte per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Vervolgens rapporteren we elk kwartaal wat er daadwerkelijk overblijft, zowel na beheer als na belasting. Geen verrassingen, maar verifieerbare cijfers. Raadpleeg voor jouw fiscale situatie altijd een adviseur.
Ben je klaar om te investeren in vastgoed op Bali?
Ons team informeert je graag vrijblijvend over de mogelijkheden en het verwachte rendement.
