Investeren in Bali: alles wat je moet weten als Nederlandse investeerder
Actuele cijfers, regelgeving, regio-overzichten en wat Bali Estate Group als ontwikkelaar en verkoper voor je doet, gebaseerd op publieke marktdata en onze praktijkervaring op het eiland.
Buitenlandse aankomsten Bali 2025
+9,7% t.o.v. 2024
Rendement na beheer, BEG-projecten
Bezettingsgraad op toplocaties
Leasehold, uniek in de markt
Marktcontext
Waarom Bali in 2026 een serieuze investeringsbestemming is
Drie krachten maken Bali op dit moment aantrekkelijker dan vijf jaar geleden: aanhoudende toerismegroei, diversificatie van herkomstmarkten en een economisch klimaat dat voor investeerders voorspelbaarder is geworden.
Toerismecijfers blijven groeien
In 2025 ontving Bali ongeveer 6,95 miljoen directe buitenlandse aankomsten, een groei van 9,72 procent ten opzichte van 2024. De eerste vijf maanden van 2025 lieten zelfs een groei van 13,65 procent zien. Voor 2026 verwacht de Indonesische statistische dienst dat de 7 miljoen-grens wordt doorbroken.
Australie blijft de grootste herkomstmarkt, gevolgd door India, China, Zuid-Korea en diverse Europese landen. Voor jou als verhuurder betekent dit een hoge bezetting van luxe accommodaties op toplocaties, die in de praktijk uitkomt op 80 tot 95 procent bezettingsgraad per jaar.
Belangrijker nog: de vraag groeit sneller dan het aanbod. Waar het aantal toeristen steeg van 2,8 miljoen in 2011 naar bijna 7 miljoen in 2025, en richting 10 miljoen in 2030, groeide het aantal hotelkamers veel langzamer, van zo’n 35.000 naar circa 62.500. De vraag groeit daarmee ongeveer twee keer zo snel als het aanbod, wat de bezetting en kamerprijzen op toplocaties structureel ondersteunt.
Die aantrekkingskracht is ook extern erkend: op Tripadvisor werd Bali door reizigers verkozen tot nummer 1 bestemming ter wereld, nummer 1 in Azie en nummer 1 honeymoon-bestemming. Een illustratie van de aanhoudende, internationale vraag waar je als verhuurder op meelift.
Diverse herkomstmarkten verminderen risico
Een belangrijke reden waarom Bali als investering robuuster is dan veel andere bestemmingen, is de spreiding van bezoekers over tientallen landen. Bali heeft geen herkomstmarkt die meer dan 25 procent van het totaal levert. Toen China in 2020-2022 grotendeels wegviel, vingen Europa, Australie en India dat snel op. Voor een lange-termijn investeerder is dat een waardevolle eigenschap.
Stabiele economie, voorspelbare demografie
Indonesie is met 280 miljoen inwoners de vierde grootste economie van Azie en groeit al jaren met circa 5 procent per jaar. De meeste internationale Bali-transacties lopen in US dollar of euro, waardoor je weinig merkt van de volatielere Rupiah. De Aziatische middenklasse verviervoudigt naar verwachting tot 2030, precies op Bali-afstand.
Hospitality wordt steeds belangrijker
Binnen de Bali-markt verschuift de vraag richting hospitality. Het aanbod losse villa’s is groot en de concurrentie neemt toe; zonder service en beleving wordt verhuur lastiger. Hotels, kleine luxury resorts en serviced residences laten juist de sterkste cijfers zien: hogere daily rates, hogere bezetting en een groeiende vraag naar service en experience.
Investeren is daarom niet langer alleen vastgoed kopen, maar ook service, management, design en branding. Precies daarop zetten onze projecten in: een resort zoals Nova Ocean Resort combineert het vastgoed met een professionele 5-sterren exploitatie, wat de bezetting en nachtprijzen structureel ondersteunt.
Rendement
Wat verdien je op Bali-vastgoed
Investeren op Bali levert substantieel meer rendement dan in Nederland of de meeste Europese bestemmingen. We werken met twee niveaus: het marktgemiddelde voor luxe vastgoed in de relevante regio’s, en de rendementen die Bali Estate Group voor de eigen projecten haalt.
Gegarandeerd huurrendement Nova Ocean Resort, eerste twee jaar
Verwachte jaarlijkse waardestijging
Rendement na beheer
Marktgemiddelde rendementen per regio
Uluwatu en Bingin: marktgemiddelde rendementen na kosten tussen 10 en 14 procent, gedreven door schaarste van cliff-front grond. Canggu en Berawa: tussen 8 en 11 procent, een volwassen markt met voorspelbare bezetting. Pererenan en Tabanan: opkomende gebieden met 8 tot 10 procent verwachte prijsstijging per jaar tot 2028. Ubud: tussen 7 en 10 procent, met een andere doelgroep van wellness en langere verblijven.
Wat Bali Estate Group voor de eigen projecten haalt
Voor de projecten die wij zelf ontwikkelen en verkopen ligt ons rendement na beheer tussen 15 en 20 procent per jaar, en daarmee gemiddeld boven de regionale marktcijfers. Dat verschil komt tot stand door scherpere locatiekeuze, schaalvoordelen op grotere projecten zoals Nova Ocean Resort, en de keuze voor een internationale operator (MĀUA by Swiss-Belhotel) op dat vlaggenschipproject.
Voor Nova Ocean Resort gaan we daarin nog een stap verder met een contractueel gegarandeerd verhuurrendement van 8 procent over de volledige aankoopprijs gedurende de eerste twee jaar, aangevuld met een verwachte jaarlijkse waardestijging van circa 5 procent. Zo combineer je een verifieerbare ondergrens met serieus opwaarts potentieel.
En dat is geen theorie: onze bestaande villa-projecten op Bali draaien in de praktijk een maandbezetting van doorgaans 84 tot 95 procent, met meerdere maanden op 95 procent in het hoogseizoen. Die cijfers vormen de basis waarop wij nieuwe projecten realistisch doorrekenen.
Welke positie binnen onze 15 tot 20 procent bandbreedte realistisch is voor een specifiek project leggen we per project schriftelijk vast voordat je akkoord gaat. Per kwartaal rapporteren we wat er na beheer en belasting daadwerkelijk overblijft.
Rendement na beheer, na belasting en terugverdientijd
Wij werken met een all-in beheerfee van 32 procent van de huurinkomsten. Daarin zitten beheer en exploitatie, OTA- en platformkosten, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Losse property-management- of platformkosten komen daar dus niet bovenop. Daarnaast betaal je een VvE-bijdrage van 175 euro per maand.
Wat na die 32 procent en de VvE-bijdrage overblijft noemen wij het rendement na beheer: 15 tot 20 procent van je investering. Die bandbreedte gaat uit van een bezetting van 70 tot 80 procent: in onze scenario’s is dat circa 17 procent bij 70 procent bezetting en 20 procent bij 80 procent. Bij 90 procent bezetting loopt het scenario op tot circa 22 procent, dus boven de bandbreedte die wij als uitgangspunt communiceren. Die investering is 80 procent van de aankoopprijs; de resterende 20 procent betaal je rentevrij uit de verhuurinkomsten.
Over de huurwinst gaat vervolgens 10 procent Indonesische bronheffing af, die Bali Estate Group namens jou afdraagt. Wat daarna overblijft is het rendement na belasting. Buiten de beheerfee valt alleen de erfpachtverlenging: 7.200 euro per 5 jaar voor een studio en 14.400 euro per 5 jaar voor een suite of tweeslaapkamerappartement.
Bij een goed gekozen woning op een toplocatie ligt de terugverdientijd op basis van het rendement na beheer tussen 5 en 8 jaar, tegenover meestal meer dan 20 jaar voor een verhuurde woning in Nederland.
Eigendomsstructuur
Hoe je als buitenlander vastgoed kunt aanhouden
Indonesische wetgeving staat geen volledige freehold-eigendom toe voor buitenlanders, maar er zijn drie legitieme constructies, elk met eigen kenmerken.
Leasehold (Hak Sewa)
De meest gebruikte vorm voor buitenlandse investeerders. Je huurt het recht om grond en gebouw te gebruiken voor een afgesproken termijn. De marktstandaard is 25 tot 30 jaar met verlengingsoptie; onder de nieuwe regelgeving (PP 28/2025) is er geen wettelijk maximum. Snel, eenvoudig en zonder residentievereiste.
Waar concurrenten doorgaans op de marktstandaard van 30 jaar blijven, hebben wij voor onze projecten verlengingsopties bedongen tot 80 jaar leasehold. Dat is op het moment van schrijven uniek in de markt en vergroot zowel je rendementshorizon als de verkoopbaarheid van je positie.
Hak Pakai en PT PMA
Hak Pakai is een geregistreerd gebruiksrecht voor woonbestemming met een looptijd tot 80 jaar, maar vereist een geldig Indonesisch verblijfsrecht en een minimumwaarde. PT PMA is een buitenlandse investeringsmaatschappij die vastgoed in HGB-eigendom kan houden voor commerciele doeleinden, met een hogere minimuminvestering en jaarlijkse rapportageplicht.
Een investeringsvilla voor verhuur zonder verblijfswens: leasehold is bijna altijd de juiste keuze. Twee of meer projecten of commercieel vastgoed: PT PMA wordt aantrekkelijk. Lange verblijven gewenst: overweeg Hak Pakai. Wij begeleiden alle drie de routes en adviseren per klant.
Transparantie
Risico's en hoe wij die afdekken
Elke investering kent risico’s. Wij benoemen ze transparant, samen met de manier waarop Bali Estate Group ze actief beperkt.
Operationeel, regelgeving en natuur
Operationeel risico: de kwaliteit van je operator bepaalt je bezetting, daarom werken wij voor Nova Ocean Resort met MĀUA by Swiss-Belhotel en voor onze villa-projecten met onze eigen operationele structuur op Bali. Regelgevingsrisico: de wetgeving rond buitenlands eigendom is sinds 2020 stabiel en in 2025 verder versoepeld. Natuurrisico: alle nieuwbouw wordt aardbevingsbestendig gebouwd en wij regelen de verzekering standaard mee.
Rekentool
Reken zelf je rendement uit
Kies een unit, speel met de bezettingsgraad en schakel tussen rendement na beheer en rendement na belasting, inclusief een projectie tot 40 jaar.
Na beheer is de huuropbrengst na de all-in beheerfee (32%) en de VvE-bijdrage. Die 32% dekt het beheer, OTA- en platformkosten, nutsvoorzieningen, verzekering, personeel, groot onderhoud en trendrenovatie. Na belasting trekt daar de Indonesische bronheffing van 10% op de huurwinst af, die wij namens jou afdragen. De erfpachtverlenging valt buiten die 32% en staat als aparte regel in de meerjarenprojectie.
Indicatieve berekening. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Vraag een persoonlijke berekening aan voor jouw situatie.
Op locatie
A-locaties waar de vraag structureel sneller groeit dan het aanbod.
Marktdata per regio
Bezetting, rendement en nachtprijs per gebied
Onderstaande cijfers zijn brede marktgemiddelden per regio op basis van marktanalyse, niet specifiek voor onze projecten. Wij richten ons bewust op de A-locaties bovenin deze tabel, waar onze beheerde woningen doorgaans aan de bovenkant van of boven de marktbandbreedte presteren.
| Regio | Bezetting | ROI-bandbreedte na kosten | ADR-range | Profiel |
|---|---|---|---|---|
| Uluwatu | 83-90% | 12-18% | $200-400 | Yield en groei |
| Canggu | 75-85% | 9-14% | $150-280 | Yield en liquiditeit |
| Sanur | 72-80% | 7-10% | $100-180 | Stabiele cashflow |
| Ubud | 55-70% | 6-9% | $100-200 | Niche en wellness |
| Kedungu | 55-65% | 8-12% | $120-200 | Vroege fase, groei |
| Candidasa | 45-60% | 4-7% | $80-140 | Rustig, opkomend |
Bron: marktanalyse (Airbtics, meting feb 2025 tot jan 2026). Marktmediaan, prime locaties presteren bovengemiddeld. Geen rendementsgarantie.
Regio’s en projecten
Welke regio’s nu het meest kansrijk zijn
- Uluwatu en BinginHoogste rendement en sterkste prijsstijging. Nova Ocean Resort ligt hier, met MĀUA by Swiss-Belhotel als operator.
- Canggu en BerawaVolwassen markt met stabiele rendementen en zeer hoge bezetting.
- UmalasCentraal, groen en residentieel, met onze villa-projecten.
- PererenanOpkomend gebied voor de geduldige investeerder met een langere horizon.
- UbudWellness en langere verblijven, een onderscheidend product.
Waarom Bali Estate Group
Vier redenen waarom investeerders voor ons kiezen
Leasehold tot 80 jaar
Wij bedongen verlengingsopties tot 80 jaar, waar de marktstandaard 30 jaar is. Op het moment van schrijven uniek in de markt.
Ontwikkelaar en verkoper in een
Geen tussenpartijen. Wij selecteren zelf de locatie, regelen de juridische structuur en contracteren de operator.
MĀUA by Swiss-Belhotel
Internationale hoteloperator met decennia ervaring, op ons vlaggenschip Nova Ocean Resort. Hogere bezetting, lagere rendementsvariantie.
Transparante kwartaalrapportage
Elk kwartaal inzicht in omzet, bezetting en rendement na belasting. Verifieerbare cijfers in plaats van loze beloftes.
Bekend van
Ervaringen
Wat onze investeerders zeggen
“Wij kwamen bij Bali Estate Group terecht via de Lotgenoten-podcast, waar Roy vertelde over de vastgoedmarkt op Bali. Hij kwam direct betrouwbaar, deskundig en transparant over: hij benoemde niet alleen de kansen, maar sprak ook eerlijk over zoning, bouwmaterialen en mogelijke valkuilen. In het gesprek met Pierre werden vrijwel al onze vragen beantwoord voordat we ze hoefden te stellen, en er was meteen een fijne persoonlijke klik. Het Nederlandse aanspreekpunt en de korte lijnen zijn een groot pluspunt, en de betrokkenheid stopt niet na de verkoop: via nieuwsbrieven met professioneel gemonteerde video's volg je de bouw op de voet. Wij kunnen Bali Estate Group van harte aanbevelen aan iedereen die overweegt te investeren in vastgoed op Bali.”
Tamara & CoenInvesteerders“Begin 2022 was ik al bezig om mijn geld goed te investeren in vastgoed voor een hoog ROI. Echter was deze klus groter dan ik dacht. Ik kwam met verschillende partijen in aanraking, maar het was allemaal 'net niet'. Totdat ik eind 2024 in contact kwam met Bali Estate Group. De mensen stonden mij goed te woord en konden al mijn wensen vervullen, en adviseerden om te investeren op Bali met een hoog rendement. Degene met wie ik contact heb, helpt mij overal mee als een echte professionele investeerder. Ik ben erg tevreden hoe alles verloopt en zal zeker zaken blijven doen in de toekomst.”
Martin JInvesteerder“Bali Estate Group sprak me direct aan: no-nonsense mentaliteit van Roy en Koen, geen verkooppraatjes, maar projecten die wat uitstralen. Na een info-avond in Delft kocht ik mijn eerste 2 units, met perfecte financiele begeleiding via een relatie van Roy. Inmiddels 6 units verder: strak en netjes op de bouw, en de after-sales op locatie is top.”
Francois Chambone“Nadat ik mijn woning in Nederland verkocht had, wist ik dat ik iets met mijn overwaarde wilde doen. Via Danny ben ik bij het project Nova Ocean Resort terecht gekomen. Ik ben erg blij met mijn aankoop en met de communicatie van het team van Bali Estate Group. Ik kijk uit naar de toekomst!”
Jessy P.“De aankoop van Nova Oasis Villa in Canggu begin 2025 verliep in eerste instantie wat stroperig, maar gaandeweg verbeterde alles zichtbaar. Het team is professioneel en vakkundig, en de rapportages zijn overzichtelijk en compleet. We hebben inmiddels in de villa verbleven en gaan dit jaar opnieuw, het voelt echt als ons tweede thuis.”
Peter Been & Marylin Paays“We zijn al enkele jaren bezig om te investeren in vastgoed, waarbij we zochten naar een hoog rendement in combinatie met een mooi land om vakantie te vieren. Oorsprokelijk wilde we dit in Spanje gaan doen, maar door licentie beperkingen daar zijn we uitgeweken naar andere landen. Tijdens de zoektocht zijn wij in aanraking gekomen met Bali Estate Group. Vanaf dag 1 hadden wij fijn en intensief contact. We hadden meer dan duizend vragen en Bali Estate Group heeft altijd netjes, snel en professioneel geholpen.”
FAQ
Veelgestelde vragen
Kan ik als Nederlander zomaar vastgoed kopen op Bali?
Hoe lang is mijn leasehold?
Wat is een realistisch rendement?
Hoeveel toeristen bezoeken Bali eigenlijk?
Wat zijn de grootste risico’s?
Hoe lang is een typische investering vastgehouden?
Hoe zit het met belasting in Nederland?
Wat kost het om mee te doen?
Hoe weet ik dat Bali Estate Group betrouwbaar is?
Kennisbank
Verdiep je in de kennisbank
Artikelen over rendement, eigendomsstructuur, risico en de meest kansrijke regio's.
Waarom Bali dé hotspot is voor rendabele vastgoedinvesteringen in 2026
Toerismegroei, schaarste op toplocaties en gunstige regelgeving maken Bali in 2026 een serieuze vastgoedbestemming. Dit zijn de actuele cijfers en kansen.
Lees artikel
Vraag versus aanbod: waarom Bali’s toerisme het kameraanbod voorbijstreeft
Het aantal toeristen op Bali groeit ongeveer twee keer zo snel als het aantal hotelkamers. Waarom die kloof tussen vraag en aanbod gunstig is voor investeerders.
Lees artikel
Hoe maximaliseer je een vastgoedinvestering op Bali?
Van locatiekeuze en operator tot onderhoud en bezetting: de factoren waarmee je het rendement van je vastgoedinvestering op Bali structureel maximaliseert.
Lees artikel
Hoog rendement op Bali?
Wat is een realistisch rendement op Bali-vastgoed? We leggen uit wat er van de huurinkomsten af gaat en welke bandbreedte haalbaar is op de beste locaties van het eiland.
Lees artikel
Wat maakt Bali een veilige keuze?
Politieke stabiliteit, een breed gespreide toerismevraag en versoepelde regelgeving: ontdek waarom Bali een verrassend veilige bestemming is voor je vastgoedinvestering.
Lees artikel
Wat verandert PP 28/2025 voor buitenlandse vastgoedeigenaren
PP 28/2025 versoepelt de regels rond buitenlands vastgoed op Bali. Wat de wet betekent voor leasehold, Hak Pakai en jouw zekerheid als investeerder.
Lees artikel
De volgende stap
Wil je in 30 minuten doornemen of investeren op Bali bij jouw situatie past? Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek.